Юристы рассказали, как правильно зарегистрировать неучтенный садовый дом

Росреестр и специалисты объяснили, как вывести из тени дом на купленном или личном садовом участке. Согласно данным правительства РФ, только на территории Московской области таких участков с нелегальными домами более 15 тыс. В Национальной палате кадастровых инженеров предупреждают, что если в ЕГРН и в ДКП сведений о праве собственности на дом нет, то при последующем оформлении покупателя могут ждать неприятные сюрпризы, вплоть до судебных. При отсутствии ограничений дом, построенный на оформленном в собственность садовом участке, без проблем можно зарегистрировать. Как это сделать — в материале «Известий».

Дома-призраки

По правительственным данным, в каждом регионе РФ сегодня существуют тысячи садовых домов (СД), которые не стоят на кадастровом учете. В Росреестре подтвердили, что регулярно занимаются выведением домов из тени. В свою очередь, «Известия» смогли опросить продавцов таких строений (обычно с участками) через платформы «Авито» и «Юла» в разных регионах России. Сегодня их продают на основании «садовых книжек» буквально задаром вместе с дешевыми участками от 3 до 9 соток в среднем. По информации «Авито» и «Юлы», такие дома можно купить от 10 тыс. до 120 тыс. рублей. Садовые дома (часто без водоснабжения, электричества и подведенного газа) зачастую имеют 1–2 этажа — первый этаж кирпичный, второй — деревянный. Функционально многие из них вполне подходят и для проживания.

Президент Национальной палаты кадастровых инженеров (НПКИ) Алла Овчинникова предупреждает, что совершить сделку купли-продажи СД по одной садовой книжке значит заведомо себя обречь на дальнейшие серьезные проблемы. Покупку необходимо оформлять при наличии в ЕГРН зарегистрированного права продавца на земельный участок, что подтверждается выпиской из реестра, замечает Овчинникова.

Любая сделка завершается регистрацией прав покупателя на земельный участок. То есть опять же вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности покупателя. Если эти условия не выполнены и сделка совершена по садовой книжке, право придется устанавливать в суде, замечает эксперт.

— Что касается домов, которые расположены на этих земельных участках: если оформлена собственность на участок, то проблем здесь нет. Собственник обращается к кадастровому инженеру, который проводит обмер дома и готовит технический план. Он в данном случае составляется на основании декларации, которую подписывает собственник садового участка, — говорит Алла Овчинникова.

Важный момент — зарегистрировать можно садовый или жилой дом, который соответствует критериям объекта недвижимости, то есть имеет прочную связь с землей и обладает признаками капитальности, дополняет она. Помимо этого, дом должен быть построен в границах земельного участка, которые содержатся в ЕГРН, а не просто в черте забора.

Эксперт напоминает о действии принципа: сначала оформляем земельный участок, потом дом. Если признание права осуществляется в судебном порядке, то целесообразно сразу его признавать и на земельный участок, и на расположенный на нем дом.

С фундаментом и без

В Росреестре настаивают: садовая книжка не подтверждает права на объект недвижимости. Если у продавца нет других документов на дачу, покупать такую постройку нельзя.

В таком случае сначала продавцу нужно заняться оформлением постройки в собственность. До 1 марта 2031 года собственники могут зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке, имея документы на землю и заказав изготовление технического плана кадастровому инженеру, напоминают в ведомстве. После этого на объекте можно оформить прописку.

— Строительные объекты, у которых есть фундамент, должны подлежать обязательной постановке на кадастровый учет. К данной категории относится и дачный кирпичный дом, — подчеркивают в Управлении Росреестра по Москве. — Ставить на кадастровый учет не нужно теплицы, временные хозяйственные постройки, а также колодцы.

Старший помощник прокурора Любинского района Омской области, член Омского регионального отделения Ассоциации юристов России Дмитрий Макаров отмечает, что на практике ситуация с нелегальными садовыми домами часто приводит к конфликтам и недоразумениям. Поэтому первым делом важно привести в порядок документы.

— Если вы не обладаете никакими документами, начните их поиск с обращения в правление садоводческого товарищества, органы местного самоуправления и Росреестр, — советует эксперт.

Дмитрий Макаров указывает на немаловажную деталь: само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании заключенного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

— Если у вас не осталось никаких документов либо единственным документом является книжка садовода — разрешение ситуации будет возможно лишь в судебном порядке, — говорит юрист.

Подробности в материале «Известий» по ссылке: https://iz.ru/1765376/dmitrii-alekseev/schaste-ogorodnoe-kak-pravilno-zaregistrirovat-neuchtennyi-sadovyi-dom

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Источник: Известия