Фейкам веры нет. Как покупателей квартир обманывают на сайтах объявлений

Несмотря на сокращение числа фейков на сайтах по продаже недвижимости, на курортах и в крупных городах доля остается заметной: поддельные лоты маскируют под рыночные, а фото генерируют через нейросети. Модерация и ИИ снизят число фейков, но сделают размещение на агрегаторах дороже, уверены эксперты.

В 2026 году значительная часть объявлений о продаже или сдаче недвижимости в аренду, размещаемых на агрегаторах, по-прежнему не соответствует действительности. Точно оценить количество фейковых публикаций в масштабах всего рынка сложно, поскольку ситуация сильно разнится в зависимости от локации и конкретного запроса, но по некоторым проектам доля недостоверных предложений может достигать 30–40%, говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Повышенная концентрация фейковых объявлений чаще характерна для крупных городов с развитой конкуренцией. Различия по регионам определяются структурой спроса: перегретые рынки, высокая доля дистанционных сделок и туристический поток создают более благоприятную среду для недобросовестных практик. Например, абсолютным лидером по доле фейков эксперты называют Сочи — по оценкам аналитиков, показатель может составлять от 50 до 80%. Также в последнее время наблюдается рост таких объявлений в Крыму — инвестиционный потенциал региона и курортная составляющая притягивают внимание иногородних покупателей, объясняет основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.  

В столичных городах количество фейков, как правило, наоборот сокращается. Так, в Москве доля объявлений в апреле 2026-го варьируются в пределах 3–5% в зависимости от локации. Снижение числа поддельных публикаций связано с ростом конкуренции среди риелторов и агентств, а также с развитием цифровых платформ, где размещение стало проще и дешевле, поделилась руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Популярные фейки: «фонари», лендинги и поддельные владельцы

Под термином «фейковое объявление» обычно подразумевается размещенное на профильных площадках-агрегаторах предложение, которое не соответствует действительности. Цели таких публикаций сводятся к монетизации или влиянию на восприятие рыночной ситуации, говорит руководитель отдела модерации «Циана» Алена Медведева. В частности, среди мотивов: 

• генерация лидов через фиктивные объекты, когда агент получает контакт потенциального клиента и предлагает ему реальные лоты, но по завышенной цене или хуже по характеристикам;
• прямое мошенничество, когда злоумышленники просят клиента перевести деньги для бронирования лота или закрепления цены;
• манипуляция рынком, при которой искажается реальный уровень спроса, предложения и цен. Например, когда риелтор искусственно завышает стоимость фиктивных лотов в определенной локации, чтобы продавать настоящие объекты выше рынка;
• сбор пользовательских данных для дальнейшего использования вне платформ.

Среди недостоверного предложения можно выделить два основных сценария. Первый вариант — публикация несуществующих объектов. Как показывает практика, больше всего лже-объявлений встречается на объектах, которые находятся на стадии сдачи или были введены в эксплуатацию недавно, обращает внимание директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Второй вариант широко распространен на вторичном рынке. В этом случае объект недвижимости реально существует, но его выставляет на продажу неуполномоченное на сделку лицо — агент, не имеющий юридических прав на представление интересов собственника и рекламу лота. 

В целом эксперты выделяют несколько видов распространенных схем: 

• Так называемые «фонари», когда реальный или вымышленный объект продается по цене на 20–30% ниже рыночной. При обращении покупателя выясняется, что квартира «уже продана», но предлагается другой вариант — дороже.
• Искажение информации. В объявлении указывают неверные данные о расположении, параметрах объекта, условиях сделки. Например, реальная квартира «перемещается» в более престижный район, или в описании скрываются недостатки.
• Использование неактуальных объявлений. Объект давно продан, но публикация остается в поисковой выдаче, чтобы привлекать внимание потенциальных покупателей.
• Лендинги-ловушки для новостроек. Фейковые сайты или объявления от «официального отдела продаж» известного жилого комплекса с заманчивыми предложениями. 
• Мошенничество с предоплатами и бронями, где злоумышленники выманивают деньги под предлогом скорой сдачи или продажи квартиры и предлагают «закрепить» объект за покупателем, а потом пропадают.  
• «Поддельный собственник», то есть имитация прямого предложения от владельца ради повышения доверия. 
• Фишинговые схемы с поддельными сайтами и ссылками, которые ведут к краже данных и средств. 
• Объявления о продаже квартир с торгов или от фонда реновации, где на деле размещается объект, которого в таком виде может не существовать, а затем человеку предлагают услугу по покупке с торгов.

«Агрегаторы заинтересованы в большом объеме базы, поэтому фейки попадают в систему так же, как и обычные объявления. Для агентств недвижимости фейки и “фонари” — это прямой источник искажений и потери качества контакта с клиентом. Часто человек сначала видит несколько подозрительно дешевых предложений, формирует неверные ожидания по цене и уже приходит в агентство с искаженным представлением о рынке. Доля таких объявлений на рынке в 10–15% или даже 20% еще можно считать терпимой. Но когда на отдельных агрегаторах в некоторые периоды она доходит до 60–70%, это уже критичный уровень», — объяснил Роман Рагулин, ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве.

Причин здесь несколько, но ключевая — сокращение объема доступного предложения на первичном рынке и заметный разрыв между ценовыми ожиданиями покупателей и реальной стоимостью недвижимости. Недобросовестные продавцы подстраиваются под эти запросы, занижают цену и таким образом получают контакт потенциального покупателя. Поэтому агентам конкурировать с фейками на агрегаторах становится действительно сложно.

Отдельно эксперты отмечают проблемы в сегменте коммерческой недвижимости, где наиболее остро стоит проблема размещения объявлений без согласования с собственниками, говорит основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Некоторые брокеры и консультанты публикуют объявление о продаже лота без согласия, что вводит в заблуждение покупателей и создает репутационные риски для владельцев.

Мошенники мимикрируют

Если несколько лет назад фейковые объявления было проще распознать за счет явно заниженной цены, то сейчас схемы становятся сложнее, говорит член комиссии по правовому регулированию строительства и созданию качественной среды для жизни Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Например, в последнее время мошенники все чаще указывают стоимость лишь немного ниже рыночной, создавая ощущение «удачной находки», а не очевидной подделки. 

Дополнительно ситуацию усложняет использование нейросетей: все чаще встречаются изображения интерьеров, которые не существуют в реальности, добавила юрист. Это позволяет быстро создавать большое количество визуально привлекательных объявлений и обходить стандартные проверки уникальности фотографий.

«Чаще всего на такие объявления реагируют региональные покупатели, которые не знают локальный рынок, не могут быстро проверить объект и рассматривают покупку дистанционно. На этой аудитории такие схемы работают особенно хорошо», — объяснил Роман Рагулин. 

Если объявление выглядит подозрительно, на него можно пожаловаться через интерфейс площадки. Но недобросовестные продавцы нередко тут же размещают похожие уже от другого имени или под новым номером. В связи с этим покупателю или потенциальному арендатору рекомендуется проверять каждую публикацию. Например, поискать фото квартиры в интернете, задать как можно больше уточняющих вопросов при звонке, всегда просить документы на квартиру и не переводить предоплату без личного осмотра и заключения договора.  

«Система доверия» против фейков

Агрегаторы недвижимости активно борются с фейковыми объявлениями, используя как автоматические алгоритмы, так и «ручную» модерацию. Например, площадки анализируют цену относительно рынка, проверяют уникальность изображений и сопоставляют данные с государственными реестрами. При наличии сомнений объявление может быть временно заблокировано до подтверждения информации, рассказала Мария Спиридонова.  

В частности, некоторые крупные платформы работают через систему Trust&Safety — это инструмент, который должен обеспечивать соблюдение правил платформы. По словам руководителя отдела модерации «Циана», для этого используются:

• жесткие правила и фильтры публикации;
• ML-модели выявления аномалий;
• анализ ценовых и поведенческих отклонений;
• проверка реальности объекта по адресу и характеристикам;
• детектирование дубликатов и визуальных паттернов;
• пользовательские сигналы и репутационные данные.

Отбор происходит по совокупности признаков, которые указывают либо на невозможность существования объекта, либо на высокую вероятность мошеннического сценария. Реакция системная: отклонение до публикации, удаление после, ограничение или блокировка аккаунтов. 

«Такие механизмы теоретически могут внедрить любые платформы, но их эффективность определяется не наличием инструментов, а уровнем зрелости всей системы. Это всегда комплекс: технологии, процессы и данные. Стоимость решений не фиксирована и зависит от масштаба платформы, объема данных, количества пользователей, глубины ML-инфраструктуры и зрелости процессов. Это постоянная инфраструктурная инвестиция, а не разовый продукт», — добавила Алена Медведева.

Кроме того, многие площадки стали вводить возможность публикации только при предоставлении кадастрового номера, отметила Наталия Борзенкова. Также на некоторых платформах применяется искусственный интеллект (ИИ) — он вычисляет слишком заниженную цену или большое количество запросов, подобные объекты могут блокироваться.

Модерация увеличит тарифы  

Полностью исключить фейковые объявления невозможно, так как это фундаментальное ограничение любых платформ с пользовательским контентом, говорит генеральный директор «Intermark Городская Недвижимость» Кристина Томилина. Недобросовестные сценарии всегда будут адаптироваться быстрее, чем их можно будет полностью устранить. Вместо этого реалистичная цель — постоянное подавление фейков через развитие технологичных систем.

Подобный комплекс мер включает не только технологическое выявление и удаление, но и работу с пользовательским поведением. Эффект для рынка очевиден: пользователи быстрее находят подходящие объекты, потому что шум фейков снижается, а также заметно сокращаются риски финансовых потерь и мошеннических схем, говорит Алена Медведева. Благодаря этому платформа становится более безопасной, а уровень доверия к ней растет. Для риелторского сегмента это означает усиление честной конкуренции.

Ряд экспертов все же ожидает, что за 2–3 года доля фейков в агрегаторах сойдет на нет или будет занимать около 0,1% публикаций. В сегменте новостроек ключевым механизмом контроля объявлений станет предоставление документального подтверждения прав, рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. В частности, речь идет о договоре уступки прав требования либо о договоре долевого участия (ДДУ), а также об актуальной выписке ЕГРН, заверенной квалифицированной электронной подписью или представленной в оригинале. 

Усиление контроля за публикациями объявлений может усложнить и замедлить процесс размещения. Дополнительно к простой загрузке фото, описания и документов, подтверждающих право собственности, пользователям потребуется проходить верификацию через портал Госуслуг. Это, в свою очередь, приведет к увеличению стоимости размещения объявлений, так как возрастут расходы на модерацию, в том числе на использование ИИ и оплату работы операторов.

«Однако у такого подхода есть и плюсы: пользователи платформ смогут экономить время, поскольку им не придется тратить его на звонки по объявлениям, которые оказались фейковыми», — резюмировала основатель «БЕСТ-Новострой».