Ваш город:
Новости

Эксперты рассказали, когда удастся оспорить договоры, связанные с недвижимостью

В разных жизненных ситуациях, в том числе и связанных с недвижимостью, люди порой обращаются в суд для того, чтобы отстоять свои права, которые, как они считают, были нарушены. Эксперты рассказали, в каких случаях с большой долей вероятности удастся одержать победу в суде и оспорить брачный договор, договор купли-продажи и дарения, а когда сделать это будет абсолютно невозможно.

Сделка отменяется

Договор купли-продажи недвижимости, в отличие от брачного договора, не всегда необходимо удостоверять у нотариуса. Именно поэтому в этом случае есть гораздо больше оснований для того, чтобы впоследствии оспорить такой документ в суде.

Ведь нотариус просто откажет в удостоверении сделки, если увидит, что одна из сторон запугана, введена в заблуждение или плохо понимает происходящее, рассказывают в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. Но вот если договор заключался без участия нотариуса, то случаи дальнейшего оспаривания не так уж редки, и суды часто встают на сторону истца.

Простая письменная форма – три слова, которые могут лишить вас жилья

Признать ничтожной

Суд может признать сделку недействительной (ничтожной). Это возможно сделать по одному из следующих оснований:

▪️ Одной из ее сторон сделки был человек, признанный недееспособным;

В том случае, если договор был заключен у нотариуса, то он проверяет этот факт перед тем, как удостоверить сделку. Но если документ был составлен в простой письменной форме, то недееспособность не всегда возможно выявить.

▪️ Одной из сторон сделки был человек, не способный понимать значение своих действий или руководить ими;

Опять же нотариус гарантирует, что такого не случится, но если договор был заключен в простой письменной форме, то это не исключено.

В дальнейшем, предъявив суду заключение судебно-психиатрической экспертизы, можно доказать, что одна из сторон сделки страдает психическим заболеванием и не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

▪️ Сделка заключена под влиянием существенного заблуждения;

К примеру, договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в случае, если фактическая площадь недвижимости значительно меньше площади объекта, указанной в договоре, говорит член Ассоциации юристов России Наталья Глебова.

Или, например, квартира была приобретена в многоквартирном доме, который в дальнейшем был признан самовольной постройкой.

▪️ Сделка заключена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;

Такое возможно, если поверенным, действующим на основании доверенности, заключались договоры купли-продажи недвижимости по цене ниже той, о которой была достигнута договоренность с человеком, выдавшим доверенность, на крайне невыгодных для него условиях по цене ниже ее рыночной стоимости.

Еще одна возможная ситуация – одна из сторон сделки воспользовалась плохим знанием русского языка у покупателя или продавца и ввела его в заблуждение, говорит Глебова.

▪️ Сделка совершена без необходимого по закону согласия третьего лица

Чаще всего такое происходит, когда не получено согласие супруга на совершение сделки, если имущество приобреталось в браке, обращает внимание управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.

В дальнейшем супруг может обратиться в суд для признания сделки недействительной и с большой долей вероятности выиграет дело.

Нотариусы назвали случаи, когда вам придется вернуть новую квартиру назад

Я оспариваю!

Оспорен договор купли-продажи недвижимости может быть по следующим основаниям:

▪️ Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних;

Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже, говорит адвокат Екатерина Тютюнникова.

▪️ Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире;

Это относится к людям, находящимся в местах лишения свободы, на службе в вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п. Впоследствии они могут подать в суд и оспорить договор купли-продажи.

▪️ Нарушены права законных наследников

Если один из наследников продал квартиру по своему усмотрению, остальные впоследствии могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года. Отсчитывать его нужно от даты заключения, которая указана в договоре купли-продажи недвижимости. По оспоримым сделкам срок меньше – один год. Считать его нужно с момента, как истец должен был узнать или фактически узнал о нарушении своих прав (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Правда в том случае, если на момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать, что есть основания для признания сделки недействительной или оспоримой, он признается добросовестным приобретателем (статья 302 Гражданского кодекса РФ). И если суд подтвердит добросовестность покупателя и тот факт, что он не знал или не мог знать о вскрывшихся данных, ему не придется возвращать жилье.

В целях обмана

Как и брачный договор, договор купли-продажи недвижимости часто оспаривается кредиторами, которые доказывают в суде, что он был заключен в целях вывода активов.

«В таких случаях суды тщательно проверяют условия сделки. Под прицел попадает цена договора: если она существенно отличается от рыночной, а сделка заключена в течение года до банкротства, суд "снесет" сделку», – констатирует ведущий юрист «Юридической фирмы «Гуричев, Малинин и партнеры» Полина Визгина.

Суд также исследует связь между покупателем и продавцом и может оспорить ее в том случае, если они связаны между собой – например, являются близкими родственниками.

ВАЖНО! Точно не удастся оспорить договор купли-продажи недвижимости на основании отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Поскольку до регистрации покупатель уже является законным владельцем недвижимого имущества, хотя и не может совершать сделки по распоряжению им.

Возвращай подарок!

Оспорить договор дарения в суде обычно очень сложно, говорят юристы. Как правило, это может сделать лишь даритель и только по строго ограниченному списку оснований, предупреждают юристы.

Это возможно в ситуации, если:

▪️ после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

▪️ если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

▪️ если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

При этом оспорить договор дарения третьему лицу – например, родственнику дарителя будет практически невозможно. Но правда есть несколько редких исключений:

▪️ при дарении не было получено согласие супруги, а квартира является совместной собственностью пары;

▪️ даритель является недееспособным или имеет определенные заболевания, которые не позволяют ему в полной мере осознавать суть заключаемой сделки.

В последней ситуации такой риск снимается в том случае, если договор дарения был удостоверен нотариусом, который фиксирует тот факт, что человек осознавал то, что он делает, отмечают в Федеральной нотариальной палате.

ВАЖНО! Не удастся оспорить договор дарения, к примеру, в том случае, если пожилой человек подарил свое имущество людям, которые, по мнению родственников, не ухаживали за ним и вообще своим поведением не заслужили такого подарка. Для суда это не будет достаточным основанием.

Кроме того, как в случае с брачным договором и договором купли-продажи недвижимости, договор дарения может оспаривать и кредитор. Он может доказать в суде, что дарение, к примеру, было мнимым, то есть совершенным только на бумаге, с целью вывести имущество из-под удара кредиторов.

Дарение также может быть притворным, то есть прикрывающим реальную куплю-продажу квартиры, за которую даритель получил деньги, но скрыл их от кредиторов.

В этих случаях суд как правило встает на сторону кредитора и имущество возвращается в конкурсную массу, констатируют юристы.

Супружеская борьба

Брачный договор не просто заключается в письменной форме, но еще и обязательно удостоверяется нотариусом, который фиксирует, что супруги подписывали документ в здравом рассудке и по доброй воле, говорит адвокат Виктория Данильченко. Так что впоследствии оспорить его, к примеру, на том основании, что он был заключен недееспособным лицом или в результате обмана, вряд ли удастся.

Неравное положение

На практике единственным основанием для этого остается ущемление имущественного права одного из супругов, которое ставит его в крайне неблагоприятное положение (ч.3 ст. 42 СК РФ), констатируют юристы.

«Хотя опять же, как правило, такое обстоятельство выявляется уже на стадии заключения брачного договора у нотариуса. Допустим, стороны включают в договор условие о том, что все движимое и недвижимое имущество передается только одному из них. При такой формулировке подписать брачный договор, скорее всего не удастся, так как нотариус попросту откажется его удостоверять», – обращает внимание старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко.

Но бывают ситуации, когда по брачному договору недвижимость сохраняется за одним из супругов, а за вторым закрепляется, например, доля в бизнесе. На момент составления договора такие условия могут звучать справедливо и пропорционально, однако по прошествии лет и в случае исчезновения бизнеса может случиться так, что один супруг получит активы, а второй не получит ничего, говорит юрист.

Аналогичные ситуации, по ее словам, могут возникать, если в брачном договоре указан один перечень имущества, но впоследствии недвижимость, которая должна быть передана одному из супругов, продается, в результате чего муж и жена оказываются в неравном положении.

В таких случаях можно попытаться оспорить брачный договор в суде. Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год, который определяется началом исполнения сделки, объясняет председатель Ростовской областной коллегии адвокатов «Паритет» Надежда Швырева. И здесь надо точно установить, с какого момента этот брачный договор начал действовать. Иногда документ может содержать отлагательное условие, в котором будет указано, что договор начинает действовать не с момента его заключения, а с момента расторжения брака в суде, и в этом случае, например, срок исковой давности начнет течь именно с момента расторжения брака.

Существует разъяснение Верховного суда РФ на тему того, что может пониматься под существенным нарушением имущественного права одного из супругов.

«Если, допустим, стороны в брачном договоре распределят 80% жене, 20% мужу или наоборот, то это не будет являться основанием для признания брачного договора недействительным, поскольку брачный договор и призван менять пропорции. А вот если будет установлено, что одной стороне – все, а другой – ничего, и никакой денежной компенсации, то в 90% случаев этот договор признают недействительным», – рассказывает Швырева.

Но в каждом конкретном случае суд также смотрит и на то, как, к примеру, распределены пассивы, добавляет Визгина. Ведь существенный перекос в распределении имущества в пользу одного из супругов может быть обусловлен тем фактом, что он взял на себя все общие долги.

Единственное жилье

Довольно сложной является ситуация, когда в браке был приобретен только один объект недвижимости, который по условиям брачного договора целиком остается в собственности мужа или жены.

«С одной стороны, при таком разделе одному из супругов переходит в собственность все имущество, нажитое в браке, и второй супруг становится в крайне неблагоприятное положение, но, с другой стороны, именно так люди распределили только один объект, который был у них в собственности», – говорит старший юрист юридической фирмы Ru.Courts Карина Кольцова.

Сильным аргументом в пользу признания брачного договора недействительным при таком положении дел является проживание в несовершеннолетнего ребенка. Если он начал жить с истцом после развода, и у истца нет другой недвижимости в собственности, это станет для суда существенным моментом, добавляет юрист.

ВАЖНО! Точно не получится оспорить брачный договор на основании супружеских измен или иного подобного недостойного поведения в браке, констатируют юристы.

«Даже если стороны включат в договор условие об особом распределении имущества в такой ситуации, суд в любом случае будет проверять брачный договор на соблюдение баланса интересов обеих сторон», – предупреждает Визгина.

В разных жизненных ситуациях, в том числе и связанных с недвижимостью, люди порой обращаются в суд для того, чтобы отстоять свои права, которые, как они считают, были нарушены. Эксперты рассказали, в каких случаях с большой долей вероятности удастся одержать победу в суде и оспорить брачный договор, договор купли-продажи и дарения, а когда сделать это будет абсолютно невозможно.

Право кредитора

На практике брачный договор чаще оспаривают даже не супруги, а третьи лица – прежде всего, кредиторы, говорят юристы. Наиболее распространены такие споры в случае банкротства одного мужа или жены.

Например, перед тем, как признать себя банкротом, человек заключает с супругом брачный договор, по которому вся недвижимость переходит только одному из супругов, рассказывает Кравченко. Далее оформляется развод с передачей всего имущества.

«Имеют место и более экзотические способы раздела имущества в таких случаях, когда одному из супругов переходит все недвижимое имущество, а второму супругу картина неизвестного художника или какой-то иной несуществующий предмет искусства», – добавляет Кольцова.

В таком случае риски, что брачный договор впоследствии будет признан недействительным, крайне высоки, и никакое имущество утаить от кредиторов таким образом не удастся, предупреждают в Федеральной нотариальной палате.

Договор будет признан недействительным, если он заключен в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве, так как он нарушает права кредиторов и в целом направлен на вывод активов из конкурсной массы, предупреждает юрист.

Фото: Яндекс Картинки

Источник: РИА Новости. Недвижимость

Комментарии

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.