За почти 12 лет действия упрощенного порядка были зарегистрированы права более чем на 3,5 млн объектов ИЖС, парламентарии рассчитывают, что продление льготного режима поддержит развитие частного жилого сектора. Впрочем, как показывает статистика, влияние «дачной амнистии» на рынок ИЖС в последнее время сильно ослабло – очередное продление амнистии, скорее, приурочено к президентским выборам, так же, как отказ сворачивать бесплатную приватизацию жилья – к выборам в Госдуму в 2016 году.
Сегодня Госдума в первом и втором чтениях рассмотрела законопроект о продлении «дачной амнистии». До истечения упрощенного порядка регистрации прав на объекты ИЖС осталась всего неделя – он действует до 1 марта 2018 года. Документ подготовлен группой депутатов во главе с председателем Комитета по государственному строительству и законодательству, сопредседателем Ассоциации юристов России Павлом Крашенинниковым (вчера проект был одобрен комитетом).
«Гражданам была предоставлена возможность оформить права в упрощенном порядке на земельные участки, дачные домики, гаражи, бани и другие строения, в том числе на те, которые были возведены много лет назад, но не могли быть легализованы из-за изменившегося законодательства», – напомнил Павел Крашенинников.
Дело в том, что в конце 1990-х – начале 2000-х годов менялось законодательство и требования, предъявляемые к правоустанавливающим документам на недвижимость. Многие «старые» документы по форме или по содержанию не соответствовали требованиям нового законодательства.
«Изменения, во-первых, были связаны с созданием системы государственной регистрации прав на недвижимость, 20-летие которой мы отмечаем в этом году. С 31 января 1998 года начала формироваться единая система госрегистрации прав. И сейчас установлены общие правила регистрации и требований к документам, действует Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), содержащий сведения обо всех объектах недвижимости. По данным Росреестра в настоящее время в ЕГРН всего учтено 163 млн 200 тыс. объектов недвижимости, общей стоимостью 672 трлн рублей. И в том, что реестр наполняется активно, а проблема с неучтенными домами и строениями в большей части решена – это заслуга и “дачной амнистии” тоже», – отметил Павел Крашенинников.
Павел Крашенинников также подчеркнул, что с 2001 года вступил в силу Земельный кодекс, а с 2004 года – Градостроительный, которыми были установлены общие требования к строительству строений, формированию земельных участков. При этом действие норм Градостроительного кодекса не распространялось на постройки, возведенные до его введения. И оформить права на возведенные без разрешительных документов (разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию) объекты было проблематично. Такие объекты (индивидуальные жилые дома, дачные постройки, гаражи и т.п.) признавались «самовольными постройками», и право собственности на них могло быть признано лишь в судебном порядке. Проблема возникала и с оформлением прав на земельные участки, предоставленные гражданам до введения Земельного кодекса. В правоустанавливающих документах на такие участки часто не указывался вид права, на основании которого участок предоставлен, поэтому зарегистрировать его было невозможно. В результате значительная часть «бытовой недвижимости» и земельных участков оказалась находящейся во владении граждан по факту, а не по закону. Граждане не могли совершать с такой недвижимостью сделки, в том числе передавать по наследству. Кроме того, такие объекты могли быть снесены как «самовольные постройки» либо изъяты (как земельный участок, не выделенный должным образом в частную собственность).
Для решения вышеуказанных проблем в 2005 году Павлом Крашенинниковым было инициировано проведение «дачной амнистии» – установление упрощенного порядка оформления прав на недвижимость, предназначенную для личного использования гражданами, и на соответствующие земельные участки. В том числе предоставленные или возведенные до введения в действие нового законодательства (Земельного, Градостроительного кодексов, закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
С 1 сентября 2006 года закон о «дачной амнистии» вступил в силу. В результате земельные участки могли быть оформлены на основании ранее выданных документов, если в них не был указан вид права, то оформлялось право собственности. Необходимость в предоставлении разрешительной документации для оформления прав на садовые, дачные дома и ИЖС была отменена.
Кроме того, в целях защиты граждан от неконтролируемого завышения цен с 2006 года были введены правила об определении максимальных цен на межевание земельных участков. Согласно изменениям субъекты РФ смогли устанавливать максимальные цены работ по землеустройству на дачные, садовые земельные участки, участки под ИЖС (тарифы, расценки, ставки и т.п.). В дальнейшем такое правило распространили и на другие объекты недвижимости. В настоящее время предоставленным правом воспользовались 27 регионов, в которых зачастую эти максимальные цены кадастровых работ варьируются в зависимости от вида объектов, например, от вида земельного участка. Так, в Московской области это 450 руб. за 100 кв.м. площади земельного участка, но не более 7 000 руб.; в Алтайском крае – в среднем 1 500 руб.; в Республике Татарстан – в среднем 4 000 рублей.
За весь период действия «дачной амнистии» ей воспользовались миллионы граждан. По данным Росреестра с 2006 до 2018 год в упрощенном порядке было зарегистрировано почти 12,8 млн прав. Из них более 3,5 млн – на объекты ИЖС и более 7 млн – на земельные участки.
Чтобы оформление прав на объекты ИЖС не происходило в общем порядке, а установленные субъектами максимальные цены кадастровых работ не прекратили свое действие, законопроектом предлагается соответствующее продление «дачной амнистии». В противном случае для постановки на государственный кадастровый учет и госрегистрации права собственности с 1 марта 2018 года потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию. Заявитель должен будет обращаться в Госстройнадзор и предоставлять дополнительные документы, которых у него может не быть. «Например, если объект ИЖС начал строиться без разрешения на строительство. При отсутствии необходимых документов или наличии ошибок в них Госстройнадзор не выдаст разрешение на ввод в эксплуатацию и заблокирует оформление права собственности на объект ИЖС. В результате объект будет иметь признаки самовольной постройки и может быть снесен, а для гражданина последует административное наказание. Признанный самовольной постройкой объект ИЖС может быть легализован только в судебном порядке», – добавил Павел Крашенинников.
В целях защиты прав граждан и обеспечения принципа равенства собственников жилья законопроектом предлагается продлить сроки оформления в упрощенном порядке прав на объекты ИЖС до 1 марта 2020 года. «Это позволит гражданам и дальше оформлять свои права без необходимости получать дополнительные документы», – подчеркнул Павел Крашенинников.
«Также законопроектом предлагается продлить до этого срока (1 марта 2020 года) и возможность установления предельных максимальных цен кадастровых работ субъектами Российской Федерации, в зависимости от видов объектов недвижимости, что позволит предотвратить необоснованное завышение цен на кадастровые работы. Кроме того, ЕГРН будет пополнен уточненными сведениями в отношении местоположения границ уже существующих земельных участков, что послужит целям обеспечения достоверности реестра», – сообщил Павел Крашенинников. – Предлагаемые поправки коснутся сотен тысяч граждан, у которых будет возможность воспользоваться “дачной амнистией” еще в течение двух лет».