Члены АЮР комментируют: введен новый мораторий на штрафы для застройщиков

Что нового для дольщиков и застройщиков

Новый закон снижает финансовое давление на застройщиков, предоставляя им время сосредоточиться на завершении объектов, однако параллельно вызывает опасения по поводу мотивации к своевременной сдаче жилья. Александр Якубовский, член комитета Госдумы по строительству, говорит, что эта мера снижает нагрузку на добросовестных участников рынка и может ускорить строительство, но ослабление санкций у недобросовестных может снизить стимулы к соблюдению сроков. Отсрочка, по его словам, оформляется только через суд с оценкой объективных причин, исключая случаи сознательного затягивания сроков.

По словам Александра Якубовского, для бюджета новый закон может означать отсроченные поступления по исполнительным листам и судебным решениям. Для банков — снижение текущей нагрузки на застройщиков, что в ряде случаев поможет избежать дефолтов.
— Однако в 2026 году возможен резкий рост накопленных обязательств, к которому нужно быть готовыми как участникам отрасли, так и финансовым регуляторам, — указывает парламентарий. — Правовые риски связаны прежде всего с тем, что дольщики теряют возможность быстро получить компенсации за просрочку. Это ослабляет правовую защищенность граждан и может привести к росту судебной нагрузки.
Кроме того, добавляет он, создается прецедент, когда обязательства по договорам можно откладывать без последствий, что в перспективе может подорвать доверие к механизму долевого строительства. Для компенсации этих рисков необходимо усиление требований к прозрачности деятельности застройщиков, введение систем мониторинга сроков сдачи и дополнительных гарантий для дольщиков.

Управляющий партнер Общества защиты дольщиков Денис Бутовичев также отмечает возникающие в связи с этим риски.

— Сроки сдачи могут увеличиться, поскольку санкции становятся менее чувствительными. Со стороны дольщика государственные механизмы контроля незаметны. Мы ведем дела, где стройка стоит больше года. Дольщики уже собираются обжаловать бездействие чиновников.

Сенатор, арбитражный управляющий Минюста РФ Ольга Епифанова добавляет, что отсрочка предоставляется по решению суда с контролем объективности причин, но отсутствие четких критериев и механизмов контроля всё же создает риск злоупотреблений и требует совершенствования правового регулирования.

— Для минимизации негативных последствий необходимо усиление судебного надзора, повышение прозрачности деятельности застройщиков и введение дополнительных гарантий защиты прав дольщиков, чтобы сохранить баланс между поддержкой отрасли и правовой стабильностью рынка, — считает Ольга Епифанова.

Финансовые последствия для бюджета и банков

Финансовые эксперты указывают на двойственные эффекты отсрочки.

Денис Бутовичев предупреждает, что у дольщиков снизятся налоговые выплаты с неустоек, что негативно скажется на бюджете:

— У дольщиков будет меньше денег на банковских счетах, они заплатят меньше налогов (НДФЛ с неустойки 13%).

Управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова связывает закон с рисками системного кризиса, указывая на проблемы в других странах, где подобные меры приводили к падению доверия к рынку, росту проблемных активов и ухудшению условий финансирования.

— Отсрочка может привести к росту долгостроев, массовым дефолтам и падению доверия к строительному сектору. Механизмы контроля в России пока туманны, — говорит она.

Мораторий уже коснулся более 1,4 тыс. строящихся жилых комплексов, отмечает она.

— Временное замораживание в перспективе способно привести к ухудшению инвестиционного климата и потере доверия к отрасли, — говорит управляющий партнер Trophy Assets. — Для банков и инвесторов риски этого закона очевидны — рост проблемных активов, потеря ликвидности и падение доверия к сектору недвижимости в целом. Это влечет за собой ухудшение условий финансирования и увеличение издержек для всего строительного бизнеса.

Правовые риски и регулирование рынка

Член исполнительного комитета Татарстанского регионального отделения Ассоциации юристов России Яна Осипова дала подробные комментарии по возможным правовым рискам в отношении моратория на штрафы для застройщиков.

- Каким образом новый закон об отсрочке выплат повлияет на сроки завершения проблемных объектов долевого строительства?

Как и у любого правого явления, у нового закона есть как положительные, так и отрицательные аспекты, которые в силу новизны нормативного акта еще не могут быть урегулированы в полном объеме ввиду недостаточности сформированной правоприменительной практики. Из положительных аспектов стоит выделить финансовую разгрузку застройщиков, которая заключается в частичном высвобождении денежных средств, предназначенных для погашения пеней, и возможности их перенаправления на непосредственное завершение строительства объекта, а также в снижении кассового разрыва, чему способствует приостановление выплат. Такая финансовая разгрузка способна снизить риски возникновения неплатежеспособности застройщика, и, как следствие, возникновения процедуры несостоятельности (банкротства) в отношении него, при возникновении которой в первую очередь пострадают независимые дольщики. Тем не менее для дольщиков могут быть и негативные последствия, как, например, утрата своеобразного рычага финансовый контроля, осуществляемого посредством взыскания неустоек с застройщиков, что в свою очередь стимулировало застройщиков соблюдать сроки строительства. Также имеет место быть возможный рост числа долгостроев ввиду отсутствия взыскания санкций за просрочку с застройщика.

- Какие механизмы контроля будут применяться, чтобы застройщики не злоупотребляли предоставленной отсрочкой и как это скажется на строительной отрасли?

Механизмов контроля в целях недопущения со стороны застройщиков различного рода злоупотреблений будет несколько. К их числу, например, относится судебный надзор, так как отсрочка предоставляется только по решению суда, который в процессе может потребовать у застройщика предоставить план завершения строительства. Также стоит обратить внимание на ограничение использования денежных средств, в частности, сэкономленные в результате предоставления отсрочки в уплате неустоек деньги, могут быть направлены только на завершение строительства объекта, иные статьи покрытия расходов не предусмотрены. Также не стоит забывать, что существует Единый ресурс застройщиков, на котором в целях обеспечения прозрачности строительства на всех его этапах последние обязаны опубликовывать данные о ходе строительства, сроках сдачи объекта и иную важную информацию. Указанный ресурс позволяет Министерству строительства и дольщикам вести непрерывный контроль за деятельностью застройщика.    

- Какие финансовые последствия для бюджета и банковской системы может иметь массовое использование этой меры отсрочки?

Последствия для бюджета в большинстве своем имеют негативный характер. В частности, региональный бюджет лишится довольно большой части доходов, которая непосредственно и формировалась в результате взыскания таких неустоек с недобросовестных застройщиков. Более того, постепенно у застройщиков будет увеличиваться долговая нагрузка, с которой в последствии они могут не справиться в результате чего возникнет ситуация неплатежеспособности, что в свою очередь создаст риски переноса затрат на федеральный бюджет посредством компенсации дольщикам денежных средств через Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

- Какие правовые риски и возможные последствия может повлечь за собой предоставление отсрочек по штрафам и пеням для дальнейшего регулирования рынка долевого строительства? 

Одним из основных правовых рисков может быть увеличение и накопление долговой нагрузки, т.е. фактически неустойки есть, их размер растет, при этом постепенное погашение не происходит, в последствии, после окончания моратория размер неустоек может быть настолько большим, что застройщик не сможет осуществить их погашение, что чревато неплатежеспособностью и высокой вероятностью «падения» такого застройщика в процедуру несостоятельности (банкротства). То есть отсрочка в уплате неустоек может спровоцировать рост числа банкротных дел.

Что касается непосредственно рынка строительства, то одним из возможных рисков может быть снижение привлекательности строительной сферы в виде объекта инвестирования. Риски роста увеличения долговой нагрузки застройщика, увеличение сроков строительства в результате отсутствия давления на застройщика в виде взыскания неустоек за просрочки может привести к снижению интереса со стороны банка и, как следствие, отказ в кредитовании застройщиков на большие суммы.

Также не стоит забывать и про социальные аспекты, в частности, в регионах с высоким числом проблемных объектов строительства может увеличиться социальная напряженность и недовольство ввиду возможного еще большого затягивания сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.