Ваш город:
Рекомендации экспертов

Все о свободной перепланировке квартиры

Александра Обрывко, член Ассоциации юристов России

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению, однако это в корне неверно, так как с юридической точки зрения, свободной планировки не существует, в виду того, что данная дефиниция «Свободная планировка квартиры» не закреплена в законодательных актах.

Между тем, фактически свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах БТИ (Бюро технической инвентаризации) внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:
  • внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;
  • внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;
  • внутри квартиры и перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.
Важно отметить, что, изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) многоквартирного дома.

Так перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу.

В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. в противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительства и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Между тем, перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют), при этом инвентаризация может быть произведена техниками БТИ либо Ростехинвентаризации, а также кадастровыми инженерами.

По результатам инвентаризации построенных квартир и определяются окончательные площади квартиры, по которым выполняются соответствующие планы квартир.

Если обмеры проводились техниками БТИ, то в результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);
  • либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.
Таким образом, при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой, нужно отталкиваются именно от этих планов, а именно:
  • если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д, которые в реальности отсутствуют или фактически в квартире выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.

    В этом случае при разработке новой планировки считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.
  • если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.

    Чтобы избежать этого, для согласования перепланировки в новостройке у застройщика или организации, проектировавшей дом, необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу, в котором отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Но в любом случае, перед началом перепланировки в квартире со так называемой «свободной планировкой», вначале необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом. В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Также, перед началом перепланировки квартиры, необходимо учитывать некоторые запреты и разрешения, а именно:
  • нельзя переносить так называемые «мокрые точки», а именно санузел и кухню;
  • нельзя возводить конструкции, которые будут затруднять доступ к инженерным и коммуникациям;
  • запрещается вносить строительные изменения, которые будут нести угрозу или нарушать прочность основных несущих стен или конструкций здания;
  • запрещается реконструкция вентиляционных каналов или нарушение порядка их размещения;
  • не разрешается соединять балкон и жилое пространство;
  • не разрешается делать помещение жилым без доступа к дневному свету;
  • разрешается расширение санузла за счет площади коридора;
  • разрешается совмещение или разделение санузла;
  • разрешается перепланировка комнаты с достройкой одной стены с проемом.
все статьи
Комментарии

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.