Цена подряда и расчет аренды - юридические риски строительного бизнеса

Юридические риски при ведении строительного бизнеса

В прошлом году значительно увеличилась стоимость материалов для строительства, при этом исполнителю не всегда удаётся повысить ценник на свои услуги. При решении спорных ситуаций суды обычно подрядчиков не поддерживают. Современная судебная практика подлежит изменениям. До недавних пор доказательную базу при внесении в реестры спорных объектов должен был собирать принявший акт государственный орган, а сейчас судьи больше вопросов имеют к истцам.

Строительные документы

В конце прошлого года было обновлено законодательство, касающееся градостроения. В российский Градостроительный кодекс внесли новое правило относительно единого планирования территорий и зонирования при градостроении. Инновация позволяет значительно упростить процесс изменения документов, если такая необходимость возникла. Полностью исключается дублирование документов. Поправки к нормативным актам набрали законной силы девятнадцатого декабря 2022-го года. В двадцать восьмой статье Градостроительного кодекса появилось понятие единого документа планирования территорий и зонирования округа или поселения конкретного населённого пункта. Документация объединяет генеральный план и алгоритмы землепользования и застройки. Решение о создании ПЗЗ после делегирования полномочий принимает муниципалитет или субъект Российской Федерации. При утверждении плана действующие раньше ПЗЗ теряют свою силу.

Разработка единого документа представляет собой право, но никак не обязанность властей на местах. Инновация, по мнению экспертов, может не стать популярной. Необходимы дополнительные денежные средства для разработки документов. Оспорить подобные документы возможно по двум направлениям: формальные основания и обжалование нарушений прав пользователя землёй.

Налоговые риски и арендная ставка

По статистике девяносто два процента участков, расположенных на территории Российской Федерации, пребывают в общественной собственности. Потому прибыль от сдачи земли в аренду составляет львиную долю многоуровневого государственного бюджета. Власти должны всеми силами сохранить адекватные арендные отношения и внедрить проекты из сферы коммерческого использования недвижимости через сдачу в найм.

Арендная плата, установленная законодателем на публичных землях, чётко нормирована согласно правительственному постановлению номер пятьсот восемьдесят два от шестнадцатого июля 2009 года. Должна присутствовать финансовая обоснованность, точность расчета, ограничение прав на покупку земли в собственность под объектом капитальной застройки. Если арендатору предоставляют в пользование участок с определенными ограничениями, не позволяющие реализовать цель сделки, то платить он не должен.

В судебной практике есть интересный случай оспаривания арендной ставки. В качестве примера было приведено определение ВС от двадцать шестого декабря две тысячи двадцать второго года по делу номер А40-197947/2021. Публичные земли перешли в аренду одной частной компании. Предыдущий арендатор взял участок во временное пользование у столичных властей для возведения многоуровневой стоянки для легковых автомобилей. Стороны договорились о размере и сроках внесения оплаты с учетом возможного изменения властями утверждённых арендных ставок согласно правительственному постановлению номер двести семьдесят три. В 2012-м году в дополнительном соглашении было прописано следующее. При нарушении сроков проектирования и постройки, оплата будет увеличена в два раза за каждые полгода до дня фактической сдачи в эксплуатацию объекта. Подрядчик своевременно не смог построить автостоянку. Департамент в судебном потребовал выплатить восемь с половиной миллиардов в национальной валюте долговых обязательств по договору. Три инстанции пришли к выводу, что задолженность имеется, потому взыскали с компании в пользу истца запрашиваемую сумму. Верховный суд отменил эти решения и направил спор на повторное рассмотрение. Пока оно пребывает в стадии принятия решения.

Счетная палата провела очередную выездную аудиторскую проверку и установила: имеет место большинство не очень результативных проверок организаций. Финансовые показатели отечественных предприятий, по мнению аналитиков, заметно падают при проведении плановых выездных проверок. Для сравнения: у крупного бизнеса показатели растут. Необходимо внести выемку документов в список дополнительных мер налогового мониторинга. Потому компаниям целесообразно заранее готовиться к нововведениям. В текущем отчете Счетной палаты пункт шестой статьи сто один Налогового Кодекса предлагают видоизменить и отнести выемку документации к дополнительным мероприятиям усиленного налогового контроля.

Увеличение твердой стоимости сделки

Все сферы экономики за последний год подверглись изменениям. Малый и средний бизнес адаптировался под нововведения. Не стала исключением строительная отрасль. По данным издания "Forbes" за февраль и март 2022 года строительные материалы стали дороже на тридцать процентов, цены на отделочные материалы увеличились на сорок восемь целых пятьдесят четыре сотых процентов, инженерное оборудование стало стоить на сорок три процента больше. В условиях наблюдающихся турбулентных метаморфоз в действующем российском законодательстве по вопросам недвижимости и строительства по мнению экспертов каждая встреча с коллегами приносит бесценный опыт. Потому целесообразно организовывать специальные собрания для обмена опытом по функционированию строительной системы.

По прошествии 12 месяцев, начиная с две тысячи двадцать второго года, увеличение цен стало постепенно замедляться. Имеется практика, связанная с твёрдыми ценами на услуги подрядчиков. Подорожание проводимых работ заставляет задуматься о стабилизации рынка. Шестой пункт статьи номер семьсот девять ГК обращает внимание на то, что подрядчик не имеет права настаивать на увеличении стоимости работ, а заказчик не может её уменьшить. Этот же пункт предоставляет возможность подрядчику попросить увеличения твердой финансовой ставки при заметном росте стоимости используемых в процессе работы строительных материалов и оборудования. Подорожание строительного проекта или его стабильная стоимость напрямую зависит от сути контракта и поведения сторон при исполнении указанных в документе пунктов.

Суды не очень часто встают на сторону подрядчиков в подобных спорах. Если идёт речь об увеличении установленной стоимости из-за подорожания расходных и строительных материалов, нужно быть готовыми к любому исходу дела. Судебной коллегией рассматривался иск по делу номер А12-25855/2021. Суд в итоге пришёл к выводу, что подрядчик является профессиональным участником системы правовых строительных отношений. До момента подписания контракта подрядчик мог предвидеть потенциальный риск увеличения стоимости материалов, используемых в процессе возведения сооружения. Теоретически исполнитель имел возможность предугадать ход развития событий, так как в течение многих лет работает в данной отрасли и позиционирует себя в качестве строительного эксперта. Он понимал, что не сможет исполнить по старым ценам взятые на себя обязательства в срок, указанный в договоре.

В спорах относительно строительных проектов с участием государства большая их часть заканчивается победой властей. Однако имеются исключения. Экономическая судейская коллегия в рассматриваемом деле решила применить положения Гражданского кодекса о просрочке кредитора. Так, если выполнение взятых на себя частным исполнителем обязательств связано с тем, выполнила ли публичная сторона обязательства, используется практика ГК. Система актуальна для тех споров, в которых публичный субъект предпринимательской деятельности стремится взыскать денежные средства с частной стороны. В практике судов присутствуют исключения из правил, однако большее значение играет соблюдение императивных норм и неукоснительное следование положениям сделки, а не их правовая природа. Не стоит брать на себя больше обязательств, чем есть реальная возможность исполнить.

Отдельного внимания заслуживают споры о внесении в список объектов, у которых налоговая база приравнена к кадастровой стоимости. Она формируется властями субъекта Российской Федерации не позже первого числа с начала очередного налогового периода. До июня 2022 года в судебных делах судьи опирались на девятый пункт двести тринадцатой статьи КАС. Необходимость доказывать свою правоту в аналогичных делах возлагается на принявший оспариваемый акт орган. Конституционный суд в определении номер одна тысяча сто семьдесят шесть от тридцать первого мая две тысячи двадцать второго года отметил следующее. Положения статьи триста семьдесят восемь второго подпункта НК говорят о том, что закон не запрещает налогоплательщику доказать, что имущество не отвечает установленным в оспариваемом акте критериям. Верховный суд переформатировал право налогоплательщика в обязанность. Потому отныне суды активно требуют предоставить им имеющиеся доказательства. Больше вопросов возникает у судебной коллегии к административному истцу. Новшества требуют от предпринимателей адаптации к ситуации и гибкости в принятии решений.