Ваш город:
Юридические статьи

Сложные случаи дачной амнистии - Росреестр разъяснил, что делать

Дачная амнистия: Росреестр сообщил, как вести себя в трудных ситуациях

Росреестр опубликовал специальное письмо, в котором разъяснил, что делать при возникновении сложных вопросов, касающихся регистрации построек по дачной амнистии.
Дело касается тех случаев, в которых собственник вправе зарегистрировать дом по дачной амнистии, однако власти изменили регламент застройки, из-за чего постановка на учет невозможна.

Допустим, земли под ИЖС находились в жилой зоне, но они были переведены в рекреационную зону. На таких участках можно разбивать парковые зоны, но строительством, следовательно, заниматься на них нельзя.

Дачная амнистия: в чем суть

До весны 2031 года регистрация права собственности или постановка на кадастровый учет дома возможны по условиям дачной амнистии. Данный закон позволяет регистрировать жилое имущество по упрощенному порядку. Направлять специальное уведомление о строительстве не требуется.

В данном случае необходимо иметь два документа:

  • Технический план недвижимости. Его может оформить кадастровый инженер.
  • Правоустанавливающая документация на участок. Если право на него не было зарегистрировано в ЕГРН.
  • В ч. 7 ст. 54 закона о садоводстве указано, чтобы зарегистрировать участок, должно иметься одно из следующих разрешения:

    • ИЖС;
    • разрешение для садоводства;
    • ЛПХ.
    • Однако не от одного типа разрешенного использования участка зависит возможность строить на нем конкретный объект. Имеются особые зоны, то есть специальные категории земель, использование которых регламентируют власти. В подобных регламентах указываются принципы пользования землей и застройки. К примеру, существуют производственные зоны. В них можно строить исключительно заводские объекты. В жилой же зоне подобные постройки, размещать, естественно, нельзя.

      В общем правиле указано, что без дачной амнистии регистрация жилого дома возможна лишь в том случае, когда земли находятся в территориальной зоне, допускающей строительства жилой недвижимости. Если же говорить об условиях дачной амнистии, то по ним Росреестр не обязан осуществлять проверку зоны. Ведомство должно узнать, имеется ли разрешение на пользование участком и две других детали. Их Росреестр узнает в любой ситуации.

      Во-первых, государственный орган уточняет, имеет ли место нахождение земля в зоне с особенными правилами пользования территорией. Речь идет, например, о водоохранных и санитарно-защитных зонах. К примеру, когда участок для ИЖС попадает в подобную зону, изначально необходимо получить соответствующую поддержку от управляющих компаний, имеющих отношение к зоне. Но это должны делать муниципальные власти. Если строительство не будет согласовано, Росреестр откажет в регистрации.
      Случается так, что в подобных зонах исключено строительство в целом. Об этом можно узнать в расширенной выписке из ЕГРН. Она заказывается на Госуслугах.

      Во-вторых, Росреестр обязан проверить дом на соответствие предельным параметрам строительства. Их регламентирует местная власть и градостроительный кодекс. В разных поселениях они отличаются. К примеру, для участков для ИЖС высота построек имеет ограничения - не выше 20 метров или 3 этажей. Нередко власти регламентируют и наименьшие отступы от границ рядом стоящих участков. Предельные параметры указываются в правилах пользования земли и застройки. Местные власти обязуются распространять данные правила на собственных интернет-ресурсах.
      Когда муниципалитет желает ввести запрет на строительство, устанавливаются нулевые параметры. Когда они используются для территориальной зоны, постройка в ней запрещена. Кроме того, они могут отличаться в зависимости от типов объектов. Так, строительство складов разрешено, для них указана высота и иные характеристики, а для садовых построек применяются нулевые параметры.

      Когда документы противоречат друг другу

      Если тип разрешенного пользования участком полностью соответствует правилам застройки территориальной зоны, проблем нет.
      К примеру, земля используется для садоводства, а зона является жилой. В документах сказано, что строительство дома разрешено, указаны допустимые параметры, включая отступ, этажность и т.п. Если все соблюдено, то каких-либо препятствий, чтобы зарегистрировать дом по условиям дачной амнистии не может быть.

      Но нередки ситуации, в которых власть вносит изменения в территориальные зоны. На участке плохо заселенной зоны могут построить сквер. В таком случае зона станет рекреационной. Может потребоваться и прокладка трассы. Тогда участок станет принадлежать к зоне транспортной инфраструктуры. Тогда окажется, что прошлого типа разрешенного пользования землей нет.
      Если возникли подобные обстоятельства, строительство нового дома будет запрещено. Однако, когда человек запрашивает регистрацию по условиям дачной амнистии уже построенного объекта и становится ясно, что имеются новые изменения, возникает серьезный вопрос. Будет ли дом зарегистрирован?

      От чего зависит возможность регистрации

      В Росреестре дали пояснения касательно подобных ситуаций. Регистрацию необходимо осуществить, даже когда тип разрешенного пользования земли вступает в противоречия с правилами застройки конкретной зоны. Не имеет значения, в какой момент были внесены изменения.

      Здесь нет противоречий с главным правилом земельного законодательства. Оно заключается в сохранении возможности использовать уже имеющийся участок.
      Но регистратор ведомства обязуется изучить все предельные параметры строительства. Когда нулевые параметры для построек в настоящих правилах землепользования не используются, вопросов не возникнет.

      В соответствии с данными принципами Росреестр настоятельно рекомендует узаконить постройку по условиям дачной амнистии вне зависимости от того, вступили ли в законную силу новые изменения.

      Однако имеется важный момент. Если власти меняют зону, вводя нулевые параметры для жилых построек, регистрация может быть приостановлена.

      Как быть с двумя действующими системами регистрации права, если они противоречат друг другу

      Важные вопросы в письме, опубликованном Росреестром, коснулись регистрации прав на объекты в случаях, когда правила территориальной зоны вступают в противоречия с типом разрешенного пользования земли. Зачастую возникают случаи, в которых человек приобретает площадь на сельскохозяйственных землях, где разрешено строительство и уже имеются жилые постройки. Тип разрешения указан как "для садоводства". Но через какое-то время власти переоформляют сельскохозяйственные земли в те, на которых строительство запрещено. В администрации указывают, что зарегистрированные объекты жители владельцы вправе оставить, но остальные регистрации не подлежат.
      В письме ведомство ссылается на тот факт, что в данной ситуации право на объект с допустимыми показателями обязательно должно подлежать регистрации по условиям дачной амнистии. Правила только что установленной территориальной зоны не учитываются.
      Данные разъяснения должны помочь хозяевам строений, желающих использовать правила дачной амнистии. Юристы отмечают, что позиция Росреестра вызывает уважение. Но, независимо от этого, уже имеется большая негативная практика. Чаще всего права регистрировать отказываются, несмотря на опубликованное письмо. При этом данный документ не имеет юридической силы. Местные власти не обязаны ему подчиняться. Все зависит от добросовестности сотрудников на местах.

      Речь идет о более глобальной проблеме. Очевидно, что имеются конкретные условия дачной амнистии. Но при этом законодательство не запрещает ее воспользоваться другой системой. Регистрация прав доступна и по обычным правилам. Человек вправе отправить уведомление о начале строительства, чтобы получить соответствующий ответ.
      Бывает так, что при использовании дачной амнистии, регистрация возможна, а при применении простых правил - запрещена. Выходит, что функционируют две системы, вступающие в очевидные противоречия друг с другом. В итоге перед законодателями стоит ряд сложных вопросов, требующих проработки.

      Что в результате

      Регистрацию постройки по условиям дачной амнистии невозможно отклонить, если совпадают следующие факторы: Тип разрешения для использования земли не противоречит строительству объекта. Правила территориальной зоны разрешают постройку. В отношении к домам не действуют нулевые параметры. Постройка не противоречит предельным параметрам. Земля не располагается в одной из зон с особенными условиями пользования, то есть строительство разрешено.

      Но могут иметь место противоречия. Их будут решать следующим образом.
      Постройку зарегистрируют при условии, что тип разрешения для использования участка не соответствует правилам застройки территориальной зоны, но для жилых объектов нет нулевых параметров. Но регистрация будет остановлена при условии, что для домов они указаны.

      все статьи
Комментарии

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.