Налоговые последствия договора мены- что вы можете не знать

Договор мены – какие существуют налоговые последствия?

Суть договора мены заключается в том, что стороны обмениваются товарами. При этом в большинстве случаев никакая передача им или выплата ими денежных средств не предусматривается. В связи с этим, когда возникают проблемы с налоговыми структурами, они искренне недоумевают, считая, что не получали доход и, соответственно, не должны уплачивать налоги. Однако с точки зрения налоговой инспекции ситуация выглядит совсем иначе. Попробуем разобраться с этим вопросом.

Обратимся к нормам ГК

Найти ответ на этот вопрос можно не в налоговом кодексе, а в гражданском. Так в пункте 2 статьи 567 указывается, что при заключении договора мены каждый из участников сделки выступает в качестве одновременно и продавца своей собственности, которую он планирует передать, и приобретателя имущества, принимаемого им в обмен. По этой причине налоговые органы рассматривают договор мены в качестве 2-х операций купли-продажи. Таким образом, ГК трактует мену, как один из вариантов договора купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями в налоговом плане.

Обмен жилья между физлицами - как все сделать правильно?

В предмете договора необходимо в обязательном порядке указать информацию, которая позволила бы идентифицировать выставленную на обмен недвижимость, это касается и дома, и квартиры, и земельного участка. Следует прописать цену, в противном случае договор будет рассматриваться как незаключенный. Изначально считается, что обмениваемое имущество имеет одинаковую стоимость (если нет пункта о доплате). Рекомендуется указать цену отдельно по каждому объекту.

Для установления налоговых последствий первоначально требуется рассмотреть вопрос, касающийся сроков владения. Если по всем объектам они превышают 3 либо 5 лет (это зависит от того, на каком основании была приобретена недвижимость ст. 217.1 НК), то такая сделка не облагается налогами, соответственно, нет необходимости подачи декларации 3-НДФЛ.

Минимальный срок не истек, что тогда?

В данном случае налоговую базу рассчитывают как сумму дохода в денежном выражении, который подлежит налогообложению и принимается во внимание при установлении данной налоговой базы, минус размер предусмотренных законодательством налоговых вычетов (п. 3 ст. 210 НК). Таким образом, если квартира стоит 5 млн руб. и также в 5 млн руб. оценивается дом, то принято считать, что каждый из участников сделки получил пять миллионов рублей дохода.

Можно ли сделать так, чтобы данная сумма была меньшей? Да. Для этого следует выбрать фиксированный налоговый вычет, размер которого составляет 1 млн руб. Также возможна подача заявления о налоговом вычете, сумма которого равна подтвержденным затратам. К их числу относят затраты, имеющие отношение к покупке реализуемой собственности. На такой вариант возможен лишь при наличии подтверждающих данные затраты документов. Если такого подтверждения не имеется, то выгоднее выбрать вычет.

Рассмотрим следующий пример: квартира раньше была приобретена за 5 млн руб. Теперь ее желают обменять на дом. Если в декларации заявить вычет соответствующий по размеру затратам на приобретение данной квартиры, то налог платить не придется. Однако если первоначальная стоимость квартиры составляла 4 млн, а при обмене в договоре указывается сумма 5 млн руб. и стоимость дома, на который ее стремятся обменять также установлена в 5 млн руб., то разница будет облагаться налогом. Следует отметить, что в обеих рассмотренных вариантах применение вычета в 1 млн руб. нецелесообразно, так как данная сумма существенно превышает реальные расходы.

Обратите внимание! Подача налоговой декларации обязательна в каждом из этих случаев.

Нередко совершая сделку мены с доплатой, ее участники уверены, что налогом будет облагаться лишь сумма разницы. Однако это мнение неверно. К примеру, при обмене квартиры, цена которой равна 4 млн на дом, оцененный в 5 млн, размер доплаты равен 1 млн руб. В случае, когда срок владения домом меньше, чем минимальный, данная сделка будет позиционироваться в качестве реализации дома за 5 млн руб. При наличии документов, служащих подтверждением ранее понесенных расходов (например, если раньше дом был приобретен за 5 млн руб.), платить налог не придется. Но если раньше дом стоил 3,5 млн. рублей, то разница в 1,5 млн руб. облагается налогом. Одновременное применение обоих вычетов невозможно. Но продажа дома чаще всего предполагает продажу самого дома и земельного участка. Соответственно, если в рамках договора стоимость данных объектов указана отдельно, то в отношении одного из них можно использовать расходы, а второго - фиксированный вычет.

Если имеет место сделка мены, допустимо ли применение налогового имущественного вычета

Люди нередко задают вопрос, можно ли воспользоваться таким вычетом, если имел место договор мены, ведь в этом случае реальной купли-продажи не происходит, недвижимость просто передается из рук в руки. Стоит акцентировать внимание, что с этой точки зрения, позиционирование мены в качестве двух операций купли-продажи является выгодным для людей, приобретающих недвижимость. Благодаря этому можно использовать налоговый вычет, однако его сумма не должна превышать 2 млн руб.

По мнению ФСН, в данном случае никаких ограничений не существует. Важно, чтобы были представлены необходимые документы (договор, документ, подтверждающий прав собственности либо акт передачи).

При расчете цены жилья, которая перешла в собственность в результате сделки такого рода, опираются на стоимость имущества, передаваемого в оплату за данное жилье, а также сумму доплаты в случае признания цены имущества неравнозначной.