В сети имеется много статей, указывающих на незарегистрированную перепланировку (перестройку, реконструкцию) как причину для отказа Росреестром в оформлении прав собственника. Прежде всего, речь идёт о пункте в тех. документах на недвижимость о наличии перестройки, или разницу в указанной и реальной площади помещения.
Рассмотрим примеры оспаривания подобных решений на основе материалов Росреестра.
Чтобы правомочно оценить возможности отказа в регистрации перехода прав собственности на недвижимость при наличии самовольной перестройки требуется выявить границы правовой экспертизы Росреестра на этапе госрегистрации и правомерность доводов для отказа вынесения соответствующего решения.
Исходя из ч. 2 ст. 14 ФЗ «О гос. регистрации» договоры или иные сделки по недвижимости выступают основанием для регистрации прав. Регистрация производится на основе актуального на момент заключения сделки законодательства.
vРешение о внесении в реестр госрегистрации (отказе от внесения или приостановлении наличия в реестре) формируется исходя из конкретики каждого случая, по итогу проведённой правовой экспертизы сопроводительных для сделки документов.Исходя из п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ «О гос. регистрации» она осуществляется на основании правовой экспертизы предоставленного пакета документов на наличие (отсутствие) оснований для приостановки или отказа в регистрации имущественных прав.
Правовая экспертиза документов, которая направлена на подтверждение законности и правомочности сделки, устанавливает:
Важно! По ходу правовой экспертизы Росреестр может отправлять запросы с целью получения расширенных данных или дополнительной проверки на подлинность и нормативное соответствие по отдельным документам в ответственные органы.
По отношению к правомерности отказа в госрегистрации перехода прав на основании выявленной несогласованной перепланировки в текущей правовой практике применяются два подхода.
Решением ВС РФ незаконным был признан отказ Росреестра в регистрации перехода прав собственности на нежилое складское помещение, исходя из того, что у него наличествовали признаки несогласованной реконструкции (Определение коллеги ВС РФ по адм. делам от 05.12.18 г. за номером 67-КГ18-20).
В разъяснении суд постановил, что на момент осуществления правовой экспертизы госрегистратор не обладает полномочиями для правовой оценки ранее закреплённого права. В ином случае, у госрегистратора в отношении правообладателя появлялась возможность лишения того прав на обладание и пользование заявленной недвижимостью без соответствующей санкции суда.
Суд отметил, что факт отсутствия разрешения на постройку и ввод складского помещения в эксплуатацию без соответствующего акта о прекращении ранее оформленного права собственности не выступает достаточным основанием считать, что данное право по факту аннулировано или ранее не появлялась у продавца.
Следовательно, ВС РФ постановил, что в рассматриваемом деле госрегистратор, приостановивший регистрацию прав, поставил под сомнение наличие ранее имевшихся прав собственника на складские площади. А это противоречит п. 6 ст. 1 ГК РФ.
Схожие вердикты имеются в практике судов по актам АС МО, АСГМ, 9-го ААС и 2-го КСОЮ.
К примеру, 9-ый ААС в одном из рассматриваемых дел указал на устранимость перепланировки: возможность приведения помещения в изначальное (согласно нормативам тех. документации) состояние. Следовательно, перепланировка не является причиной для отказа в госрегистрации прав собственности ввиду отсутствия отрицательного влияния на оборотоспособность оформляемых площадей.
В другом деле АС МО указал на недопустимость принятия самовольной перестройки в качестве причины для отказа от проведения госрегистрации перехода прав собственника на объект недвижимости, так как признание произведённой реконструкции как самовольной производится лишь при разбирательствах по иску о сносе несогласованной постройки.
Данные выводы соответствуют положениям постановления за номером 10/22, где сказано об обязательном оспаривании зарегистрированных на недвижимость прав только посредством судебного разбирательства. Здесь важно отметить, что подобные выводы применяются только в отношении нежилого (промышленного, складского и тд.) фонда. По жилым помещениям практика прямо противоположная.
Как уже говорилось ранее, при рассмотрении перерегистрации прав собственности на помещения жилого фонда, российские суды придерживаются обратного подхода, нежели чем в делах по фонду нежилому.
Так ввиду принципа единства данных из Общего Госреестра прав на недвижимость и договоров по ней и Единого Госкадастра недвижимости, практика перерегистрации прав собственности по недвижимости обязана быть взаимосвязанной, публичной и открытой.
Запрещено осуществлять перерегистрацию прав собственника на недвижимость, где ранее была осуществлена незапланированная самовольная перестройка. При выявлении данного факта госрегистратор вправе приостановить процедуру регистрации на законодательно определённый срок.
По прошествии данного срока, при неустранении препятствий для дальнейшей перерегистрации прав (неполучении утвердительного ответа на межведомственный запрос о законности перепланировки), госрегистратор уполномочен отказать заявителю.
Важно отметить, что ВС РФ утвердил законность данного подхода, основываясь на п. 5 ч. 1 ФЗ «О гос. регистрации». Свою позицию по переходу прав собственника при госрегистрации на самовольно переоборудованную недвижимость ВС РФ объяснил потенциальным ущемлением прав и интересов сторонних (не участвующих в соглашении) лиц, вплоть до создания угроз их жизни и здоровью. Поэтому получается, что если заявитель заблаговременно при подаче документации на регистрацию прав собственности на объекты жилого фонда не подтвердил безопасность и обоснованность (законность) реконструкции, скорее всего он получит отказ.
На основе вышеперечисленного очевиден вывод, что процедура и возможность регистрации прав собственности на недвижимость в первую очередь связана с характером оформляемого помещения: жилой ли это фонд или нежилой.
Данный принцип в отечественной правоприменительной практике является объективно необоснованным, так как в положениях ФЗ «О гос. регистрации» нигде конкретно не прописан статус оформляемого объекта недвижимости.
Дополнительно к этому ст. 29 ЖК РФ прямо не препятствует обороту самовольно перестроенных помещений. При этом устоявшаяся практика подталкивает продавца не к приведению реализуемых площадей в исходное состояние, а к обману потенциального покупателя о якобы отсутствии какой-либо несогласованной реконструкции.
все статьи
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.