Может ли ИП на УСН заключать договор субаренды

Многие индивидуальные предприниматели для осуществления деятельности арендуют помещения. Если предприниматель использует УСН, то должен использовать код ОКВЭД 68.20. Иногда может возникнуть ситуация, что ИП не использует все арендованное помещение, и принимается решение о субаренде. Но тут возникают сомнения о дальнейшем применении УСН или может потребоваться применять другой вид налогообложения. Согласно законодательству ИП вправе дальше использовать УСН. Но следует учитывать, что в НК присутствуют ограничения, на которые следует обратить внимание при принятии решения о субаренде.

В каких случаях разрешается оформление субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, лицо, выступающее арендатором, имеет право заключить договор субаренды при наличии согласии арендодателя. Договор между арендатором и арендодателем заключается письменно, и поэтому обязательным условием считается наличие письменного согласия арендодателя.

В некоторых случаях может присутствовать отдельный пункт о возможности субаренды, в котором указано, что арендатор обязан поставить в известность арендодателя при необходимости заключения договора. Иногда может присутствовать условие о получении письменного согласия, и только после его предоставления арендатор получает возможность заключить договор и передать указанную часть помещения в субаренду.

Если в договоре отсутствуют уточнения, то при оформлении договора можно воспользоваться следующими вариантами:

1. Заключить дополнительное соглашение;
2. Направить отдельное письмо арендодателю о желании передать часть помещения в субаренду. После получения арендодателем письма, он направляет ответ о своем согласии. В тексте должна присутствовать информация о том, кто и кому предоставляет право оформления субаренды. Обязательным условием считается указание информации о заключенном договоре;
3. При оформлении бланка может быть внесена отметка «Согласовано», где должна присутствовать подпись собственника помещения.

Если возникнет ситуация, когда арендатор не получил согласие собственника и заключил договор субаренды, то такие действия могут привести к расторжению договора субаренды или собственник может принять решение о расторжении существующего договора аренды. Также арендодатель может запросить возмещение ущерба, если такие факты будут обнаружены, или потребовать выплатить штраф, если такая ситуация предусмотрена.

Как правильно оформить договор

Если возникла необходимость заключения договора, то он оформляется по таким же правилам, как и договор аренды. Но в новом договоре арендодателем выступает арендатор, но при этом указывается, что он выступает как арендатор согласно ранее заключенному договору. Также должны присутствовать полные реквизиты сторон.

Кроме этого обязательно указание следующей информации:

1. Описание передаваемого в субаренду помещения;
2. Указывается размер аренды;
3. Обозначение срока действия. Если он заключается на год или срок действия больше года, то потребуется зарегистрировать его в Росреестре. Следует учитывать, что субаренду нельзя заключить на срок, превышающий первоначальный срок аренды;
4. Дата передачи помещения и дата его освобождения.

Если в заключенном соглашении отсутствуют обязательные условия, то он признается незаключенным. При такой ситуации обе стороны должны возвратить полученное по договору. Субарендатор возвращает помещение, а субарендодатель полученную арендную плату. Также учитывайте, что при подобной ситуации стороны не могут претендовать на получения штрафа или выплату неустойки.

Если заключается договор субаренды, то собственник не обязан его подписывать, если это требование не присутствует в договоре аренды или не присутствуют другие условия. Как поступить ИП, если он на УСН и планирует заключить договор субаренды

В п. 3 ст. 346. 12 НК указаны виды деятельности, при которых ИП не может использовать УСН. Среди значимых можно выделить:

1. Производителей табачной и алкогольной продукции. Исключением считается производство вина;
2. Продажу полезных ископаемых;
3. Предпринимателей в сфере сельского хозяйства, если они используют ЕСХН.

Стоит сразу отметить, что в перечне отсутствуют арендодатели и субарендодатели. Если ИП находиться на УСН и планирует сдачу помещения в субаренду, то переходить на другие варианты налогообложения не требуется.

Также при использовании упрощенного налогообложения следует учитывать следующие ограничения:

1. Количество сотрудников, в том числе и оформленных по ГПД, не должно превышать сто тридцать человек;
2. Доход предпринимателя не должен превышать порог в 219,2 миллиона рублей в год. При получении платы за субаренду, она включается в доход, при этом необходимо указывать полученную сумму. Нельзя указывать разницу между полученной платой и переданной арендодателю.
3. Остаточная стоимость основных средств не должна превышать сто пятьдесят миллионов рублей. Для остаточной стоимости учитываются вложения, если они превышают сумму в сто тысяч рублей.
4. Если во время деятельности будет нарушено одно из условий, то необходимо выполнить мероприятия по переходу на общую систему налогообложения.

все статьи