Минпросвещения о тонкостях заключения сделок с недвижимостью через органы опеки

Предварительное одобрение от органов опеки обязательно при заключении любых сделок с недвижимостью, когда в числе собственников присутствуют несовершеннолетние. Это четко прописано в нормах гражданского законодательства.

Согласование необходимо, если недвижимый объект подлежит:

• продаже, обмену, дарению;
• аренде по договору;
• передаче в безвозмездное пользование;
• передаче в залог;
• разделу с выделением долей;
• уменьшению квадратуры и, как следствие, цены;
• отчуждению.

Перечень требуемых документов

Вне зависимости от характера заключаемой сделки, необходим минимальный набор документов родителей и ребенка. В числе таковых:

• паспорта родителей (оригиналы и дубликаты);
• документы на несовершеннолетнего (свидетельство о рождении, акт об оформлении опеки/попечительства, помещении ребенка под специализированный надзор);
• свидетельство об усыновлении, если усыновители не были зарегистрированы в качестве родителей.

При несовпадении фамилий несовершеннолетнего и родителя опека может требовать предъявления свидетельства о заключении/расторжении брака (либо выписку из ЗАГСа об изменении фамилии).

Любой документ, кроме дубликатов паспортов, органы опеки вправе запрашивать самостоятельно посредством обращения в другие ведомства. Дополнительные документы могут потребоваться, исходя из характера сделки.

Что нужно подготовить для купли, продажи, дарения или мены жилья:

• Всю правоустанавливающую документацию, включая реестровые выписки. На приобретаемый объект документ получает продавец. Также он может обращаться в Росреестр, чтобы дать согласие на предоставление информации. В обратном случае данные о собственнике объекта не будут указаны в документе.
• Единый жилищный документ или его аналог, содержащий данные о продаваемом объекте. Важно, чтобы в нем присутствовала отметка об отсутствии задолженности по капитальному ремонту.
• В дополнение могут быть запрошены отчетные документы об оценке стоимости объекта.

Чтобы передать жилье несовершеннолетнего в качестве залога, нужно подготовить:

• Всю правоустанавливающую документацию, в которой указан ребенок-собственник.
• Документ, подтверждающий согласование сделки с залогодержателем (в основном это банк, одобривший ипотечный кредит).
• В дополнение опека может запросить отчетные документы об оценке стоимости объекта.

Чтобы отказаться от наследования, нужны:

• Свидетельство о смерти наследодателя.
• Правоустанавливающая документация.
• Документ, подтверждающий отсутствие целесообразности/выгодны вступления в наследство для ребенка (к примеру, сведения о долгах наследодателя).
• В дополнение опека может запросить отчетные документы об оценке стоимости объекта.

Согласно методическим указаниям Минпросвещения, в таком случае обращаться нужно по месту жительства ребенка. Орган опеки может поступить следующим образом:

• Полностью взять на себя решение вопроса и разобраться в нем посредством обращения в другие ведомства.
• Перенаправить заявителей в опеку населенного пункта, в котором расположен объект недвижимости, а также направить соответствующие запросы в данный отдел. После этого будут получены сведения, позволяющие объективно принять решение о согласовании сделки (или отказе).
• Направить родителей в отдел опеки, чтобы они самостоятельно получили предварительное разрешение на заключение сделки. При этом в методичке не указывается способ передачи документов и должны ли родители самостоятельно их привозить.
• Выйти на связь с органом опеки населенного пункта, в котором расположен объект, для запроса предварительного заключения. Таким образом, орган опеки поручает проверку другому отделу. После получения заключения принимается решение о согласовании сделки или отказе.

Порядок действий в случае отказа в согласовании сделки

Родители имеют равные права и обязанности относительно детей. Следовательно, одобрить сделку для ее законного заключения должны оба родителя. В некоторых случаях возникают определенные трудности: к примеру, если один родитель проживает отдельно и конфликтует с другим, не принимая участия в воспитании ребенка. В таких ситуациях довольно часто один из взрослых всячески противится продаже жилья. При наличии родительских прав у такого родителя (и отсутствии каких-либо ограничений), единственным способом решения спора является суд. Истцу предстоит доказать отсутствие возможности в получении согласия на сделку. Порядок действия при таком развитии событий в методических рекомендациях не указан: каждый случай сугубо индивидуален.

Согласно рекомендациям Минпросвещения, орган опеки может пытаться урегулировать разногласия между родителями. Один из способов разрешения конфликта - предложение о заключении специального соглашения. В данном соглашении прописываются позиции родителей относительно продажи объекта. Если родители не находят пути к компромиссу, вопрос передается на судебное рассмотрение с участием органа опеки. При наличии противоречий позиции родителей относительно интересов ребенка, опека может включить в процесс независимого представителя по защите прав несовершеннолетнего.

Последствия невыполнения требований предварительного разрешения

В данном документе орган опеки подробно описывает условия, при которых родители могут заключить сделку с недвижимостью ребенка. К примеру, прописывать право на продажу квартиру только при условии, что взамен ее будет куплено другое жилье. Не менее частое условие – сдача жилья в аренду с поступлением арендной платы на счет несовершеннолетнего.

Оформление договора купли-продажи объекта с участием в сделке ребенка возможно только с нотариальным заверением. Если стороны попробуют решить вопрос в обход нотариуса и заключат договор в простой письменной форме, Росреестр откажет в его регистрации. Также предварительное разрешение часто содержит условие об отложенных обязательствах родителей.

При невыполнении условий предварительного разрешения орган опеки вправе подать исковое заявление в суд с целью отмены сделки. Аналогичным образом опека поступает при заключении договора с участием имущества ребенка без предварительного разрешения.