Меняются правила регистрации земель: межевание обязательно

С 01.09.2022 года в законную силу вступили изменения в ГК РФ. Например, уточнен порядок регистрации сделок с земельными участками. Корректировки затронули и перечень объектов, подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Что изменится применительно к регистрации земельных участков

В ГК РФ теперь появится трактовка термина «земельный участок». Так называют часть земной поверхности, имеющей границы. Важное дополнение! Границы обязательно зафиксированы в порядке, установленном на уровне закона. Основание — ст. 1 ФЗ от 21.12.2021 года № 430-ФЗ.

Ранее из-за отсутствия четкого определения Росреестр принимал на регистрацию документы даже в том случае, если продавец или иная организация предварительно не проводили межевание. Соответственно, никто (включая государство) не знал, где проходят границы участка.

Попытки решить проблему предпринимались и ранее. Например, в 2006 году был принят закон № 93-ФЗ, в соответствии с которым участки можно было ставить на учет даже при отсутствии межевания. А уже в 2007 году депутаты Госдумы приняли закон № 221-ФЗ, запрещающий регистрацию объектов при отсутствии межевого плана. Но и этот нормативный акт действовал недолго. В 2015 году в законную силу вступил закон № 218-ФЗ. В нем уже не было требования об обязательности межевания.

На практике подразделения Росреестра в стране действовали на свое усмотрение. Где-то регистрацию без межевания проводили, где-то нет. Общая практика не была сформирована. Ситуацию исправили только в 2022 году. Теперь, если нет межевания, не будет и регистрации.

Но и после внесения всех изменений не стало ясности с тем, что будут делать с теми участками, что уже поставлены на учет без межевания. Ведь требования законодательства в данном случае не соблюдены.

Что меняется в отношении общего имущества

Также из ГК РФ теперь можно узнать, что же относится к общему имуществу. Так теперь будут называть помещения, которые можно задействовать для обслуживания иных помещений. И они могут располагаться не только в жилых, но и в коммерческих или общественных зданиях. Основание — ст. 287.5 ГК РФ, внесенная ст. 1 ФЗ от 21.12.2021 года № 430-ФЗ.

• В стандартном варианте общее имущество не является отдельным объектом недвижимости. Но есть несколько исключений:
• есть возможность использовать подобные помещения обособленно от иных;
• не менее 2/3 сособственников согласны на то, чтобы кто-то третий пользовался общим имуществом. Они должны подтвердить это в ходе голосования.

Таким образом можно распорядиться, например, помещениями в цокольном или подвальном этажах. Их можно сдавать в аренду, но только при условии, что владельцы иных объектов в этом же здании не возражают против этого.

Важный момент! Распоряжаться общими помещениями можно только в здании, сданном в эксплуатацию.

На что еще нужно обратить внимание в сентябре 2022 года

На перечисленном ранее нововведения не заканчиваются. Есть еще несколько важных моментов:

1. Две процедуры теперь будут проходить вместе. Владелец может разделить все здание на отдельные помещения. Теперь ему не придется сначала снимать с учета все здание, а потом регистрировать вновь созданные объекты. Теперь обе процедуры Росреестр будет проводить одновременно.
2. Права разных собственников будут разграничены. В силу разных причин здание и земля под ним могут принадлежать разным собственникам. В этом случае владелец дома ни при каких обстоятельствах не может распоряжаться участком. За ним сохранятся только два права:
• на проход или проезд к своему зданию;
• на снос объекта без получения разрешения у собственника земли.
3. Пользоваться своим имуществом нужно так, чтобы не нарушать права владельцев соседних объектов. Например, в квартире нельзя разводить собак на продажу, а на месте для машины организовать свалку. Такая норма действовала и ранее, но теперь ее распространили и на нежилые помещения.
4. Росреестр не будет регистрировать сделки с микродолями. Теперь долю в квартире, если она менее 6 м2, продать ее не получится. Но есть и исключения. Микродоли могут быть следствием использования маткапитала, приватизации квартиры или вступления в наследство. В этом случае ограничения не будут действовать.

все статьи