Обычный ремонт жилья в многоквартирном доме не требует какого-либо специального разрешения. Уложить ламинат, покрасить потолки или выложить стену в ванной плиткой можно когда угодно. Эти перемены не вносятся в техпаспорт жилья. А вот значимые новшества должны быть согласованы. И перепланировка, и переустройство осуществляются с обязательным внесением в техническую документацию. Законная перепланировка подразумевает составление проекта и его согласование в соответствующих органах. Лишь после этого можно начинать работы внутри помещения.
Перепланировкой считается значимое изменение в конфигурации квартиры. Примерами могут служить демонтаж одной из внутренних стен или расширение оконного проема.
Под переустройством понимают действия с коммуникациями: водопроводом, электропроводкой, канализацией и пр. К примеру, перенос ванны в другое место или монтаж новой точки доступа к природному газу считаются переустройством и тоже нуждаются в составлении и согласовании проекта.
В основе обязательного согласования таких действий лежит забота о безопасности. К примеру, манипуляции с несущей стеной (частичный и полный снос, прорубание дверного проему и пр.) могут спровоцировать разрушение здания. А изменения в коммуникациях одной квартиры способны повлечь негативные последствия для всех жильцов дома. Именно по этим причинам составлением проекта должны заниматься соответствующие специалисты. Именно они компетентно способны решить, можно ли, например, снести стену между кухней и комнатой или разделить одно большое жилое помещение на два поменьше.
Самовольные действия по изменению конфигурации помещения или инженерных сетей могут привести к штрафу. На 2020 год его размер составлял от 2000 до 2500 руб. для физлиц, от 4000 до 5000 руб. для должностных лиц и от 40 000 до 50 000 руб. для юрлиц. Что категорически нельзя менять в квартире
Есть случаи, когда ни один госорган не согласится утвердить проект перепланировки. Это касается, в первую очередь, уже упомянутого демонтажа несущих стен, вентиляции, разрушения фасадной стены для монтажа нового оконного проема. Если о таких действиях станет известно в БТИ и в управляющей организации, то, помимо штрафа, владельца жилья обяжут оконный проем заделать, стену восстановить, вентиляцию смонтировать заново. А такие работы, зачастую, обходятся дороже демонтажа.
Отказ от возврата к прежней планировке нарушает законодательство и чреват выставлением квартиры на продажу по решению суда.
Владельцы жилья нередко желают поменять что-то в квартире без затрат на проект и его согласование. Кто-то начинает внутренние работы, действуя по принципу «мой дом – моя крепость, а значит я могу делать в нем все, что захочу». А некоторые собственники даже не задумываются, что ремонт с перепланировкой без согласования нарушает закон.
Но серьезные перемены в планировке квартиры легко могут всплыть. К примеру, демонтаж стены сопровождается повышенным шумом. Вызванный соседями участковый легко заметит, что осуществляется перепланировка. Зафиксировать изменения могут и различные проверяющие (счетчиков, утечки газа и пр.). О них станет известно так же в случае прорыва канализации, водопровода с затоплением соседей. Или, например, по жалобе бдительного соседа управляющая организация начнет проверку.
Еще один негативный момент незаконной перепланировки – отказ в выплате по страховке. Страховая компания может не платить собственнику пострадавшей квартиры, если последний произвел несогласованную перепланировку.
Также возникают сложности при продаже недвижимости. Ипотечное, к примеру, жилье продается только с согласия банка. Процедура предусматривает вызов оценщика, а он будет обязан зафиксировать факт перепланировки. Продавец либо не найдет покупателей, либо, если это предусмотрено правилами компании-оценщика, о перепланировке будет сообщено в БТИ со всеми вытекающими последствиями.
И последнее, банки, как правило, отказывают в кредите под залог недвижимости, если в помещении была произведена незаконная перепланировка.
При желании сделать планировку по закону или узаконить уже осуществленную необходимо ознакомится в первую очередь с тем, что запрещает законодательство.
Эта информация содержится в следующих юридических документах:
Следует учитывать, что эти документы устанавливают требования к жилой недвижимости и перепланировка может в них не упоминаться. Но если в результате перепланировки жилье перестанет соответствовать указанным требованиям, то изменения в нем не будут согласованы.
Кроме перечисленных нормативных актов и сводов правил имеются еще и положения регионального законодательства, ограничивающие перепланировку. Чтобы избежать сложностей в будущем и убедиться, что планируемая или уже свершившаяся перепланировка легальны и с этой стороны, необходимо изучить сайт местных властей. Если региональное законодательство предусматривает дополнительные запреты, то, помимо ссылки на ЖК, в разделе о правоотношениях в сфере жилья будет упомянута и соответствующая местная норма. Если ее нет, то в регионе действуют федеральные положения вышеуказанных документов.
Ниже собраны перепланировки, которые априори считаются незаконными.
Площади многоквартирных домов, занятые лестничными клетками, площадками перед лифтами и подобные помещения принадлежат всем жильцам. Формально, каждый владеет долей таких площадей, но закон не выделяет ее в отдельную собственность.
К примеру, чтобы увеличить прихожую за счет тамбура или общего коридора, необходимо разрешение других жильцов. Ведь по факту они теряют часть своей доли в общей собственности. Согласие других собственников можно получить лишь на общем собрании с ведением протокола.
Иногда площади, относящиеся к общему имуществу, эксплуатируются только одним владельцем. Казалось бы, если больше никто этим имуществом не пользуется, то почему бы не сделать условия собственного проживания более удобными? Но и таких случаях за самоуправство вероятно привлечение к административной ответственности.
В качестве примера, можно привести мусоропроводы, люки которых в некоторых домах старой постройки расположены прямо на кухнях. Их демонтаж может быть осуществлен только с согласия всех собственников, через квартиры которых проходит труба мусоропровода. Без разрешения этих жильцов демонтаж запрещен.
Другой пример – вентиляция. Короб, расположенный в квартире, является частью общей вентиляционной системы. Его ликвидация приведет к тому, что соседи просто лишаться вытяжки воздуха из квартиры. Демонтаж вентиляционной конструкции без разрешения соседей доступен лишь владельцам квартир на первом этаже.
Такие действия, как правило, осуществляются, если владелец решил из двух комнат сделать одну, расширить кухню, сделать из гостиной и прихожей общее помещение и т. д. Собственнику просто не обойтись без демонтажа стен, часто несущих.
Однако, разрушение несущих стен может привести к разрушению целого подъезда или даже всего здания. Допускается лишь демонтаж стен, делящих квартиру на отдельные помещения (ненесущих), да и то с согласованием.
Определить, какая стена является несущей, несложно. Они обозначены в плане многоэтажного дома. Такие чертежи обязательно есть в каждом БТИ. Рассматриваемые стены обозначены на них «жирными» линиями.
В жилых зданиях старой постройки из кирпича функцию несущих выполняют внешние и стены, разделяющие квартиры. Разборка внутриквартирных стен допустима. Монолитные дома построены с использованием несущих конструкций (колонн). Также в них несущими являются части некоторых стен с расположением в разных местах дома. В панельных многоэтажках практически каждая стена выполняет несущую функцию, являясь опорой плит перекрытия. При разрушении даже одной стены сработает «эффект карточного домика».
В отдельных случаях, при одобрении бюро-проектировщика дома, допускается частичный демонтаж несущей стены для установки двери или внутреннего окна.
Площадь и расположение кухонь и санузлов многим собственникам не нравится. Владельцы решаются на перепланировку, призванную совместить гостиную и кухню или сделать санузел просторней. Но такие изменения создают прямую угрозу жильцам нижних этажей. Авария водопровода или канализации может вызвать порчу имущества в их жилых комнатах.
Поэтому оборудовать кухню или санузел так, что эти помещения или их часть будут находиться над спальней или гостиной нижних жильцов, запрещено. Запрет касается и переноса собственной жилой комнаты под ванную комнату или кухню жильцов сверху.
Увеличение площади санузла или кухни или их перенос допустимы лишь с использованием нежилых площадей. К примеру, кухню можно расширить за счет коридора или гардеробной. Это же касается и санузла, но при обязательном согласовании.
Кроме перепланировки самого жилья согласовывать необходимо и перемещение раковин, унитазов, ванн, плит. Первоначальное расположение этих предметов указано в технической документации жилья. Перемены в планировке, не соответствующие плану жилья, требуют обязательного согласования.
К исключениям можно отнести квартиры, расположенные над нежилыми площадями: офисами, супермаркетами и пр. Кроме того, переносить санузел или кухню без согласования можно в двухуровневых квартирах, если первые расположены на втором «этаже» этого жилья.
При желании увеличить число комнат в квартире владелец может, к примеру, разделить большую комнату на две поменьше перегородкой, обустроить кухню в коридоре, а на ее месте оборудовать мини-спортзал и т. д. Но тогда в одной из новых комнат или в кухне не окажется окна, дающего естественный свет. В этом случае в согласовании перепланировки откажут.
По существующим правилам, жилая комната и кухня обязательно должны быть с окном. Отсутствие последнего допустимо в санузлах, кладовых, прихожих и прочих техпомещениях или в случаях, когда кухня расположена в нише, являющейся частью гостиной.
Согласовать перепланировку, в результате которой появится новая комната или кухня, могут лишь при условии наличия стены, пропускающей свет, или внутреннего окна с площадью не более чем в 8 раз меньшей площади такой комнаты.
Все больше набирает распространенное на Западе расположение двери в санузел прямо в спальне. Так, конечно, удобнее, но отечественное законодательство запрещает установку двери в ванную или уборную в жилых помещениях или кухнях.
Такое расположение входа допустимо лишь при наличии в квартире 2-х и более санузлов. Если в один из них можно попасть из коридора, то дверь в остальные, для большего удобства хозяев, вполне можно установить в спальне.
Кухня во многих квартирах занимает небольшую площадь. В домах старой постройки она составляет в основном 8-10 м2. Расширить кухню проще всего за счет объединения с гостиной. Однако, это недопустимо в квартирах, где для приготовления пищи используется газ.
Продукты горения природного газа вредны для здоровья. Если в кухне установлена газовая плита, то это пространство должно отделяться от остальных помещений либо дверью, либо раздвижной конструкцией.
Существуют способы обойти запрет. Если в квартире 2 и более комнат, то кухню можно объединить с одной из них, а в остальных установить плотно закрывающиеся двери. Объединенная с кухней комната документально будет считаться нежилой.
Некоторые владельцы практикуют отказ от газоснабжения, заменив газовые бойлер и плиту на электрические приборы. После таких изменений кухню можно расширять. Единственная сложность в том, что владельцу квартиры отказаться от газа не так-то просто. Проще установить передвижную конструкцию, отделяющую кухню от гостиной.
Некоторое время назад был настоящий бум увеличения площади квартир за счет балконов и лоджий, не входящих в общие квадратные метры жилья. Из этих площадей получались отличные рабочие кабинеты, столовые, гардеробные комнаты и пр.
Но насколько это законно? Для ответа на данный вопрос следует четко разграничить понятия «балкон» и «лоджия». Первый представляет собой выступ из фасадной стены в виде огражденной площадки. Вторая же – пространство, с 3-х сторон окруженное стенами, то есть углубленное в здание.
Плита-площадка балкона держится за счет зажатия стеной фасада, а у лоджии такая плита поддерживается с трех сторон стенами здания. Соответственно балконы рассчитаны на нагрузку в 200 кг на м2, а лоджии на 400 кг на м2. Таким образом лоджию относят к помещениям квартиры, а балкон – нет.
Есть здания, где разрушение стенки под окном, выходящим на балкон, может спровоцировать падение плиты. В большинстве регионов эту стенку не сносят, а просто убирают дверную и оконные рамы. И местное законодательство это разрешает. В ряде областей и городов такие действия запрещены.
Если балкон или лоджия стали частью кухни или комнаты еще до вступления в силу запрета на такие действия, то эту площадь нужно как-то отапливать зимой. Когда присоединенное пространство невелико или климат мягок, то тепла, поступающего, из остальной части квартиры, вполне хватает. В иных случаях владельцы могут перенести батарею отопления на стену балкона или лоджии, установить еще один радиатор, а дополнительно систему теплого пола из труб с водой. Однако сейчас такое переустройство в основном запрещено.
Правда, запрет несколько различается по регионам. В ряде областей и городов он прямой. А в некоторых регионах он не выведен отдельным параграфом. Однако, балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры. С учетом того, что перепланировка и переустройство разрешены лишь в жилых помещениях, то есть непосредственно квартирах, и в рассматриваемых регионах действия по перепланировке лоджий и балконов, пусть и косвенно, но запрещены. Запрет действует до тех пор, пока в техпаспорте жилья не будет на законных основаниях указано, что лоджия или балкон рассматриваются как часть квартиры.
Запрет обоснован тем, что радиатор вне жилья может причинить неудобство всем жильцам многоквартирного дома. Ведь отапливаемая площадь здания увеличивается. Следовательно, температура в квартирах других собственников понижается. Да и расходы по общему счетчику растут. К тому же, при экстремальных температурах, вода в балконном радиаторе может замерзнуть, трубы лопнут, а это повлечет затопление соседей снизу, перекрытие подачи тепла на время ремонта и т. д.
При монтаже теплого водяного пола может упасть давление в общей системе отопления и, как следствие, также снизится температура в батареях других собственников квартир.
Единственный законный выход для владельцев жилья, присоединивших к общей площади балконы и лоджии – электроприборы. Законодательство такой вариант допускает.
Конструкции, разделяющие квартиры горизонтально (перекрытия), могут быть железобетонными (плиты) или, что встречается лишь в очень старых домах, деревянными. Эта информация есть в техпаспорте жилья или в документах БТИ. Правда, данные об очень старом жилье, если оно обновлялось, в этом учреждении нередко устаревшие. Самым точным способом определить тип перекрытия является вскрытие пола.
Определение типа перекрытия поможет правильно выбрать материалы при принятии решения о ремонте полов. В некоторых регионах, например, при деревянном перекрытии такие действия требуют согласования. Этот момент следует обязательно уточнять.
Использование цемента и смесей для наливных полов значительно утяжеляет перекрытие. Возрастает нагрузка и при монтаже стен из кирпича или тяжелых блоков.
В ряде регионов установлен прямой запрет на цементную стяжку, наливные полы и тяжелые стены, если нагрузка на перекрытия по окончанию работ может превысить рассчитанную в проекте дома. Цифры допустимых нагрузок указаны в СП 20.13330.2011.
Законодательство в сфере жилья указывает, что квартира должна включать и жилые комнаты, и нежилые помещения. При соединении кухни с, например, гостиной, последняя автоматически приобретает статус нежилого помещения. При наличии 2-х и более комнат, при согласовании, проблем нет. А вот если квартира однокомнатная, то объединение единственной комнаты с кухней приводит к фактическому переходу всей квартиры в разряд нежилого помещения.
Но это лишь формальность. На практике достаточно сохранить часть стены, и тогда юридически в квартире будет два помещения (кухня и комната), с увеличенным переходом (дверным проемом).
Еще один вариант – разделение пространства различным напольным покрытием. К примеру, пол комнаты будет покрыт паркетом, а пол кухни – керамической плиткой. Согласование в этом случае будет зависеть о конкретного БТИ.
Что касается популярных «студий», то, по сути, это те же перепланированные «однушки» с выделенным за счет отделочных материалов кухонным пространством. Только застройщик согласовывает перепланировку еще до начала строительства.
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.