Может показаться, что проблема залога построек и сооружений, находящихся на земле, выступающей в качестве залога, детально регламентируется нормами Федерального закона №02-Ф3 «Об ипотеке (залоге имущества)» за 16 июля 1998 г., в соответствии с которым залоговое право применимо к любым постройкам, находящимся на такой земле (ст.64 и ст.65 №02-Ф3).
Но применим ли вышеуказанный принцип в ситуациях, когда имущественные права залогодателя пока не регистрировались в ЕГРН, а значит, согласно действующим нормам они отсутствуют?
Законодательные нормы о залоге недвижимого имущества предусматривают 2 процедуры распространения ипотеки на постройки, расположенные на заложенной земле, исходя из даты завершения строительства подобных построек – перед тем, как землю передали в залог, либо после данного факта (ст.64 и ст.65 №02-Ф3).
Исходя из ст.69 Федерального закона №102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» за 16 июля 1998 г., выдача ипотечного кредита на постройку возможна исключительно в ситуации, когда в то же время по этому договору выдается ипотечный займ на землю, на которой стоит указанная постройка, или имеющееся у залогодателя арендное право на землю.
В соответствии с п.1 ст.5 вышеназванного Закона, ипотечную ссуду разрешается выдавать лишь на объекты недвижимости (ст.130 ГК РФ), имущественные права на которые регистрировались согласно законодательно регламентированной процедуре.
Отсюда следует, что, заключая ипотечный договор на покупку дома либо иного сооружения, необходимо приобщать к нему и ту землю, на которой оно стоит. Этого недвусмысленно требует вышеупомянутый закон.
В соответствии с п.1 ст.64 Закона об ипотеке, когда выдается ипотечный кредит на землю, помимо нее залоговое право включает и все расположенные либо возводящиеся постройки залогодателя, в случае если они регистрировались в государственном реестре объектов недвижимости.
Несмотря на это, нормы ст.64 Закона об ипотеке предусматривают лишь такие ипотечные договоры, в рамках которых фигурирующий участок земли выступает в качестве единственного (независимого) предмета ипотечного займа.
Исходя из статьи 53 Закона №218-Ф3, когда официально регистрируется ипотечный договор на недвижимое имущество, согласно действующему законодательству включающий и прочее недвижимое имущество, которым владеет залогодатель, либо право залогодателя на недвижимое имущество, даже при отсутствии заявления от правообладателя в то же время заносится запись о регистрации ипотечного договора на подобное недвижимое имущество либо право в случае, если имущественное право залогодателя официально регистрировалось в ЕГРН. При этом в ситуации, когда имущественные права залогодателя на прочее недвижимое имущество либо права не подлежали официальному регистрированию в ЕГРН, регистрационная запись об ипотечном договоре на прочее недвижимое имущество и права заносится в реестр автоматически, когда регистрируются имущественные права залогодателя, при отсутствии заявления от правообладателя.
Учитывая вышеприведенную информацию, в ситуации, когда ипотечная ссуда выдавалась на постройку и ту землю, на которой она стоит, залогодателю не придется регистрировать залог на прочие находящиеся на этой земле типы недвижимости.
все статьи
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.