Ваш город:
Юридические статьи

Договор аренды не расторгнут. Можно ли удерживать имущество арендатора

Собственники помещений часто сдают их в аренду для получения основного или дополнительного дохода. И в ситуации, когда арендатор перестает платить по счетам, арендодатели считают возможным удерживать принадлежащие им товары или иное имущество до момента полного погашения задолженности.

Юристы по-разному относятся к подобным ситуациям. Чтобы понять, когда подобное удержание будет законным, нужно изучать обстоятельства конкретного дела.

Если обратиться к п.1 ст. 359 ГК РФ, можно выяснить, что удержание вещи может происходить с разными целями:

  1. Понуждение арендатора к своевременной оплате услуги или погашению задолженности.
  2. Возмещение убытков, возникших у арендодателя из-за неисполнения контрагентом условий договора.

Обязательное условие в любом случае — стороны по договору являются предпринимателями.

Если обратиться к п. 14 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 года № 66, можно сделать вывод, что собственник помещения имеет право не отдавать арендатору принадлежащее ему имущество, если есть долги по оплате услуг. И в данном документе отдельно подчеркнуто, что речь идет именно о предпринимательской деятельности.

Удерживать имущество можно при выполнении следующих условий:

  1. Вещь, включая оборудование или товары, должны быть собственностью должника, находиться в его распоряжении на законных основаниях. Данная вещь для кредитора должна быть чуждой. Такая точка зрения изложена в ПП ВАС РФ от 10.10.2006 года № 7226/06 по делу N А76-26298/05-4-982.
  2. Удерживаемое имущество находится у арендодателя законно. Он не захватывал ее, не крал, не изымал с использованием силовых методов. Основание — п. 14 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 года № 66.

Теперь необходимо разобраться, как трактовать второй пункт, когда получение имущества будет считаться законным.

Если исходить из п. 1 ст. 606 ГК РФ, имущество может находиться только во временном пользовании третьего лица или в пользовании в сочетании с владением. В качестве примера первого варианта можно привести сдачу в аренду площадей в торговых комплексах или на рынках. Арендодатель при этом не перестает быть владельцем данного объекта. Соответственно, если на сданной в аренду площади остались вещи арендатора, то можно считать, что они на законных основаниях находятся у собственника помещения. Но даже в этом случае вопросы остаются. Расходятся и позиции судов.

Например, в деле № А70-18842/2018 уже при рассмотрении в кассационной инстанции судьи признали, что арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора. Ранее служители Фемиды полагали, что подобные действия противоречат сути договора.

В первой и апелляционной инстанциях судьи сочли, что арендодатель в данном конкретном случае не может удерживать имущество контрагента на том основании, что данный способ был обозначен в пункте договора, посвященном расторжению соглашения. А непосредственно удержание имело место, когда договор еще был действующим.

В кассационной инстанции отметили, что подобное составление соглашения не означает, что арендодатель может использовать удержание в качестве меры воздействия на должника уже после того, как договор прекратит свое действие (будет расторгнут).

В решении кассационного суда сказано, что трактовки договора, принятые при рассмотрении на предыдущих этапах, не учитывали особенности договора. Также не был соблюден баланс интересов контрагентов. А это недопустимо в соответствии с п. 43 ПП ВС РФ от 25.12.2018 года № 49. Данный документ и был посвящен вопросам трактования статей ГК РФ в части заключения трактовки договоров.

Конкретно в данном пункте сказано, что ни одна из сторон не должна получать преимущество в ситуации, если не исполняет вообще условия договора или относится к их исполнению недобросовестно. Основание — п. 4 ст. 1 ГК РФ.

Применительно к рассматриваемому делу судьи выбрали такую трактовку договора, при которой арендодатель лишался возможности оперативно принимать меры, направленные на взыскание с должника суммы оплаты, хотя данные меры и были предусмотрены в соглашении (ст. 329, 359 ГК РФ). Арендатор получил возможность не исполнять свои обязательства по договору, зная, что собственник помещения не сможет использовать меры принудительного взыскания средств.

В суде также отметили, что должник не оспаривал непосредственно условия заключенного договора. Следовательно, за арендодателем остается право удерживать имущество арендатора при наличии задолженности по оплате.

Вопрос с удержанием имущества арендатора рассматривался и в деле № А45-38028/2019. И здесь окончательное решение было вынесено только в кассационной инстанции (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 01.04.2021 года № Ф04-6969/2020). Кассация отменила решения, вынесенные предыдущими инстанциями.

В частности, судьи указали, что договор, заключенный сторонами, не позволяет арендодателю использовать удержание в качестве меры воздействия на должника. В одном из пунктов сказано, что арендатор имеет право вывезти принадлежащее ему имущество в любое время, в том числе после окончания срока действия договора (его расторжения).

Суды же первых инстанций не учли это обстоятельство, фактически приводящее к тому, что собственник помещения не может удерживать имущество арендатора даже в ситуации, когда последний не исполняет свои обязательства в части оплаты.

Но эксперты подчеркивают, что описанные выше ситуации — это единичные случаи. И на основании их нельзя делать выводы о том, может ли арендодатель удерживать имущество арендатора в период действия договора аренды при наличии задолженностей.

Если исходить из предположения, что стороны равноправны в своих действиях, подписывают договор без принуждения, то арендодатель имеет право на удержание имущества контрагента. Но пункт, касающийся возможности удержания при условии, что договор еще действует, должен быть прописан в нем. Отдельное внимание следует уделить вопросу удержания имущества по факту. Нужно детально описать механизм действий каждой из сторон.

все статьи
Комментарии

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.