Что делать, когда за аварийное жилье предлагают слишком маленькую компенсацию

Жилье признано аварийным. Но муниципалитет выкупает его за минимальные суммы. Что делать собственникам?

Тысячи домов в России признаны аварийными. В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жить в таких зданиях нельзя. Но жильцов не выселяют на улицу. Они могут рассчитывать либо на получение новых квартир, либо на компенсацию. Как вариант, собственник самостоятельно приобретает жилье, а государство (муниципалитет) выплачивает ему всю сумму или ее часть.

О сказанном выше необходимо знать тем, чьи дома включены в программы расселения аварийного жилья до 01.01.2017 года. У владельцев квартир есть выбор: компенсация стоимости или получение новой квартиры.

Что нужно знать о признании дома аварийным?

Действующие правила предусматривают, что владельцы помещений в многоквартирном доме одновременно владеют и общедомовым имуществом. Они обязаны следить за состоянием фундамента, несущих стен, кровли, прилегающей территории.

Со временем дома изнашиваются. Им требуется капитальный ремонт или полная реставрация. Проводить их обязаны собственники помещений за свой счет. Если ремонт нецелесообразен, в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ собственники обязаны снести здание.

Как жильцы выполняют требования в части обслуживания и ремонта дома, проверяет специальная комиссия при местном муниципалитете. Этот орган оценивает состояние зданий и выносит заключение о возможности их дальнейшей эксплуатации, потребности в капитальном ремонте или сносе. Информацию о принятом решении обязательно доводят до собственников помещений. Критерии признания домов и иных объектов аварийными обозначены в постановлении правительства.

Снести здание или провести капитальный ремонт собственники обязаны в определенный срок. Если это не будет сделано, муниципалитет может это сделать самостоятельно. При этом помещения у владельцев выкупают, а участок изымают. Предварительно муниципалитет нанимает экспертов для оценки стоимости помещений и доли каждого владельце в праве на земельный участок непосредственно под зданием. Далее собственников необходимо ознакомить с данными отчета. Каждому также предоставляется проект соглашения о выкупе помещений в здании, подлежащем сносу. Если владельца устраивает предлагаемая сумма, он соглашается. Если нет, может обжаловать ее в установленном порядке.

Кто может претендовать на новое жилье, а кто — на денежную компенсацию?

Здесь нужно обратиться к позиции Верховного суда РФ. Возможны следующие варианты:

1. Дом может являться аварийным из-за своего состояния. Но при этом данные о нем не внесены в адресную программу переселения граждан в помещения, пригодные для проживания. В этом случае собственники получат только деньги. Жилье им никто предоставлять не будет.
2. Дом официально значится в списках аварийных. Его жители могут претендовать на переселение в рамках государственной или региональной программы. Но в то же время собственники могут выбрать не именно жилье, а деньги в соответствии с данными оценки.

В случае с предоставлением жилья возможны варианты:

• новая квартира сразу оформляется в собственность переселяемого лица;
• получатель выкупает квартиру у муниципалитета, а полагающаяся компенсация засчитывается в стоимость.

Средства на расселение аварийных жилых домов выделяются из бюджетов всех уровней. Программа действует, начиная с 2019 года. Окончание запланировано на 2025 год. Но действие программы именно переселения распространяется на дома, признанные аварийными до 01.01.2017 года. Если дом отнесен к аварийным, начиная с 2017 года, его жильцы получат только компенсацию.

Регионы реализуют и свои программы, связанные с расселением аварийного жилья. Проверить информацию можно на сайте reformagkh.ru. Уточнить, какие дома подпадают под действие программ, можно в органах местного самоуправления.

Если дом внесен в списки аварийных, с каждым собственником заключается соглашение об изъятии объекта недвижимости. После расселения жильцов (или выплаты компенсации) муниципалитет может сносить дом. Участок переходит в его собственность. Услуги по сносу оплачивает муниципалитет.

Стандартный алгоритм действий таков:

• Если собственник согласен на переезд, он обращается в комитет при муниципалитете и подписывает соглашение с администрацией. Ему выделяют новое жилье с одновременным оформлением права собственности.
• Если собственник выбирает деньги, он также подписывает соглашение, но уже о продаже своей собственности муниципалитету. Владелец квартиры (комнаты) может провести оценку за свой счет и предоставить данные в администрацию. В этом случае собственник получает деньги и обязан выселиться из старого жилья.
• Если собственник никак не озвучивает свое решение, изъятие аварийного жилья происходит в судебном порядке. Подавать иск можно через 3 месяца после истечения срока, отведенного собственнику на изъявление своего желания и подписание соглашения о выкупе или переселении. Далее уже судья будет решать, переселять людей или выплачивать им компенсации.

Особенности расчета компенсации

Муниципалитет стоимость изымаемых квартир определяет не самостоятельно, а с помощью профессиональных оценщиков. Закон разрешает собственникам и самостоятельно заказать оценку, если они не согласны с официальными данными. Если муниципалитет не принимает данные собственников, а последних не устраивает предложенная сумма, решать проблему придется в суде. Основание — ч. 6 и 9 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при расчете компенсации учитывают:

• рыночную стоимость непосредственно жилья и стоимости доли каждого собственника в общем имуществе дома. В расчет принимается и доля в праве собственности на земельный участок под домом;
• суммы за непроведенные капремонты объекта.

Дополнительно владелец жилья в аварийном доме может претендовать на возмещение затрат, связанных с переездом, в том числе:

• на найм жилья в промежутке между выселением и покупкой или предоставлением новой квартиры;
• на услуги грузчиков и грузового такси;
• на оплату услуг риэлтора;
• на оплату госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Если кто-либо покупал квартиру в доме, уже внесенном в реестр аварийных, он не сможет продать ее муниципалитету за сумму большую, чем заплатил сам. Это правило нужно учитывать тем, кто покупал жилье в аварийном здании после 28.12.2019 года. На наследников аварийной недвижимости это условие не распространяется.

Короткие выводы

В зависимости от того, когда дом признан аварийным, его жильцы могут претендовать на переселение или выплату компенсации.

При расчете компенсации учитывают рыночную стоимость жилья, доли каждого в общедомовом имуществе и праве собственности на участок. Оценщик учтет и расходы, связанные с переездом, и плату за непроведенные капремонты.

Если муниципалитет и собственник жилья не могут согласовать выкупную сумму, решать проблему придется через суд. Последний не имеет права ухудшать жилищные условия граждан. Но суд может назначить и еще одну оценку недвижимости для определения реальной стоимости.