Сфера оборота недвижимости традиционно входит в перечень наиболее уязвимых для посягательств со стороны злоумышленников. В 2025 году наметилась качественная эволюция мошеннических схем, сопряжённых с использованием цифровых технологий, искусственного интеллекта и правовой безграмотности отдельных категорий участников сделок. Ниже рассмотрены наиболее характерные типологии правонарушений, выявленные в текущем году, а также даётся краткая правовая квалификация соответствующих деяний.
1. Подделка правоустанавливающих документов и регистрационные манипуляции
Наиболее резонансной остается схема, связанная с фальсификацией нотариальных доверенностей, паспортов, выписок из ЕГРН и подачей заявлений о регистрации перехода права собственности в электронном виде. Подобные действия совершаются при помощи поддельных квалифицированных электронных подписей либо при компрометации подлинных сертификатов КЭП нотариусов и иных доверенных лиц.
Правовая оценка: действия квалифицируются как мошенничество, совершённое в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ), в совокупности с подделкой официальных документов (ст. 327 УК РФ), а в ряде случаев — с несанкционированным доступом к информации (ст. 272 УК РФ).
2. Арендные мошенничества и схемы с «двойной сдачей»
Значительный рост наблюдается в сегменте арендных правоотношений. Мошенники размещают фальсифицированные объявления об аренде, получая аванс от нескольких арендаторов за один и тот же объект, которым злоумышленники, как правило, не владеют. Обострилась ситуация в связи с ростом спроса на краткосрочную и студенческую аренду в крупных агломерациях.
Практика: Уголовные дела возбуждаются по ст. 159 УК РФ. В случае систематичности действий возможно вменение признаков организованной группы.
3. Перехват транзакций (Wire fraud) при купле-продаже недвижимости
Распространилась новая для России схема: подмена платёжных реквизитов при межбанковских расчётах по сделке. Злоумышленники, получив доступ к электронным каналам связи продавца и покупателя (или их представителей), направляют контрагенту подложные платёжные инструкции.
Риски: потеря задатка или всей суммы договора. Наличие поддельных писем с реквизитами не всегда позволяет признать покупателя добросовестным.
Рекомендации: оформление всех платёжных поручений — только после верификации данных через устный звонок по проверенным каналам. Желательно использование банковских ячеек или аккредитивов.
4. Продажа «свободных» земельных участков
Актуальна схема, в рамках которой мошенники оформляют фиктивные документы на незастроенные или длительное время неиспользуемые земельные участки, а затем реализуют их добросовестным приобретателям. Зачастую речь идёт об участках, по которым отсутствует точная межевка или на которые распространяется обременение (например, публичный сервитут).
Последствия: оспаривание сделки, восстановление права за законным собственником, многолетние судебные тяжбы. Судебная практика по спорам о виндикации приобретённой по поддельным документам недвижимости остаётся неоднозначной.
5. Использование генеративного ИИ для манипуляций с изображениями и объявлениями
Мошенники активно используют нейросети для создания фальшивых фотографий объектов недвижимости, имитирующих ремонт, улучшения или несоответствующие действительности характеристики (например, вид из окна, наличие мебели, отделка). Также генерируются объявления от несуществующих агентов и компаний.
Особенность 2025 года: появление deepfake-видео, в которых «представитель» агентства недвижимости лично демонстрирует «объект» в формате видеотура.
Риски: потеря денежных средств при предоплате, невозможность идентифицировать лицо, распространившее фейковую информацию.
6. Схемы с «flip»-недвижимостью и ценовой манипуляцией
В крупных городах активизировались схемы искусственного завышения стоимости объектов на фоне краткосрочного косметического ремонта. Сложность заключается в том, что сделки заключаются на условиях, формально не нарушающих закон, но фактически вводящих приобретателя в заблуждение относительно реального состояния объекта.
Юридический аспект: такие действия не всегда подпадают под признаки состава преступления, однако могут служить основанием для признания сделки недействительной по ст. 178–179 ГК РФ (заблуждение, обман, злоупотребление доверием).
7. Псевдоспасение от банкротства или изъятия жилья
Распространяется модель, при которой собственнику недвижимости, находящемуся в состоянии финансового кризиса (невыплата ипотеки, исполнительное производство), предлагается помощь в «сохранении» имущества. В рамках сделки собственник якобы временно передаёт право собственности третьему лицу, в действительности же утрачивает контроль над недвижимостью навсегда.
Правовая квалификация: комплекс действий может быть расценен как мошенничество, а также как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).
Мошенничество в сфере недвижимости в 2025 году становится всё более технологически сложным и социально адаптированным.
Основной вектор — цифровизация противоправных схем, вовлечение недобросовестных профессиональных участников (лиц, выдающих себя за агентов, юристов, сотрудников госорганов) и имитация доверительной коммуникации.
Для противодействия подобным действиям необходима:
Особое внимание стоит уделять защите прав добросовестных приобретателей и единообразию судебной практики в спорах, связанных с переходом права по подложным основаниям.
все статьи
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.